Crédit à l'habitat : 3 mesures pour assouplir l'accès à l'emprunt immobilier

Bientôt la fin des 35% de taux d'endettement pour les crédits immobiliers ? ( Crédits photo: © DK_STUDIO - stock.adobe.com)

Plusieurs organismes militent pour redonner des marges de manœuvre aux banques et aux emprunteurs en matière de prêt immobilier. Quelles mesures pourraient servir cet objectif ?

Suppression du caractère contraignant des règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), prise en compte renforcée du reste à vivre… plusieurs changements dans l'encadrement de l'octroi des prêts immobiliers pourraient permettre aux banques d'accorder plus facilement de tels financements. Quelles sont les 3 mesures qui pourraient changer la donne pour les futurs propriétaires ? Ce qu'en pensent la FBF et l'APIC.

Mesure n° 1 : la suppression du caractère contraignant de la règle des 35 % de taux d'endettement

Depuis le 1er janvier 2022, les banques sont tenues, sauf cas exceptionnels, de respecter deux limites : un taux d'endettement de 35 %, assurance emprunteur incluse, et une durée de financement de 25 ans. Des règles qui visent à protéger les emprunteurs du surendettement, mais qui rendent parfois l'accès au crédit immobilier difficile. La Fédération bancaire française (FBF) propose de son côté de "supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF)".

La recommandation de la FBF, effectuée au sein d'une contribution visant à préparer l'élection présidentielle de 2027, a pour objectif de donner plus de liberté d'action aux banques dans l'appréciation de la solvabilité de leurs clients. Pour rappel, les banques disposent déjà d'une certaine marge de manœuvre, puisqu'elles peuvent déroger aux critères du HCSF pour 20 % des dossiers. Au moins 70 % de cette enveloppe doit néanmoins être fléchée vers l'achat d'une résidence principale et 30 % vers des primo-accédants.

Mesure n° 2 : une prise en compte renforcée du reste à vivre des emprunteurs

Le taux d'endettement, ou taux d'effort, n'est pas le seul indicateur permettant de prévenir le surendettement. Le reste à vivre, c'est-à-dire la différence entre les revenus et les charges des emprunteurs, a également un rôle important à jouer. Pour Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer et présidente de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), cet élément n'est pourtant pas suffisamment pris en compte.

En effet, un emprunteur ayant un niveau de revenu élevé peut avoir un taux d'endettement supérieur à 35 % tout en conservant un reste à vivre confortable. Avec 50 % d'endettement, un foyer ayant des revenus mensuels de 15 000 euros conserve par exemple 7 500 euros de reste à vivre. Pour Juliet Bachet, l'assouplissement du cadre fixé par le Haut conseil de stabilité financière pourrait permettre de faciliter l'accès au crédit immobilier pour les "investisseurs" et les "profils les plus aisés".

Mesure n° 3 : une mise à jour mensuelle du taux d'usure

Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximal auquel une banque peut prêter de l'argent à des emprunteurs. En d'autres termes : lorsque le Taux annuel effectif global (TAEG) d'un prêt immobilier dépasse le taux d'usure, la banque ne peut pas légalement accorder le financement. Or, en période de remontée des taux d'intérêt des prêts immobiliers, comme ce qui est le cas actuellement, le taux d'usure peut bloquer l'octroi de certains financements.

En effet, le taux d'usure est calculé par la Banque de France (BDF) chaque trimestre. Pour l'APIC, cette mise à jour devrait être mensuelle, ce qui avait d'ailleurs été le cas de façon temporaire en 2023 afin de suivre l'évolution à la hausse des taux d'intérêt immobiliers. Une mesure que l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits compte à nouveau présenter à la Banque de France afin d'éviter aux emprunteurs d'être bloqués à cause de la remontée des taux dans leur projet d'achat immobilier.