Aujourd’hui, même un emprunteur aisé n’est pas sûr de pouvoir obtenir un crédit. (Crédits photo : Adobe Stock - )
La règle principale à respecter pour obtenir un crédit semble claire: avoir un taux d'endettement inférieur à 33%. Mais parfois, cela ne suffit pas, même pour des ménages aisés.
C'est à n'y rien comprendre! Jusqu'en décembre 2019, les banques n'hésitaient pas à accorder des prêts immobiliers à des ménages modestes en prenant à leur charge les frais d'acquisition (financement à 110%). Aujourd'hui, même un emprunteur aisé n'est pas sûr de pouvoir obtenir un crédit. « C'est comme si en football, on passait d'une stratégie “à la brésilienne” (tout pour l'attaque) à une tactique “à l'italienne” (tout pour la défense)», s'amuse un expert du marché. Entre-temps, les autorités financières (Haut conseil de stabilité financière) et Bercy ont tapé du poing sur la table.
Elles ont notamment vivement recommandé aux banques de ne plus accorder de prêts avec des taux d'endettement de plus de 33%. Une règle stricte qui a notamment exclu du marché des ménages pourtant aisés. « Les taux étaient trop bas, les financements trop nombreux. Il y avait un risque de surchauffe », reconnaît Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. Mais cela ne justifiait pas qu'on verrouille le marché de manière aussi excessive. »
Aujourd'hui, soit votre taux est inférieur à 33% et votre dossier a de très grandes «chances» d'être refusé, soit il est inférieur et, a priori, il sera accepté. «A priori» car il se peut qu'il ne soit pas validé. « Tous les dossiers qui ont été refusés à la première présentation, affichaient pourtant un taux d'endettement inférieur à 33% », affirme Ari Bitton, PDG de Crédit Leader.
La raison? « Soit la banque a refusé de nous donner le motif, soit l'explication n'était pas claire ou basée sur des critères sans définition précise comme la tenue de compte ou le montant de l'apport », ajoute-t-il. L'explication se trouve peut-être aussi dans le secteur d'activité de l'emprunteur que les banques scrutent de plus en plus. Mais de peur d'être accusées de discrimination, elles ne le diront jamais ouvertement.
C'est ainsi que deux dossiers de prêts, l'un sur 22 ans et l'autre sur 25 ans, avec peu d'endettement (29% et 31%) et des revenus élevés (5500 et 8000 euros nets par mois), ont été refusés. L'apport et/ou l'épargne étaient trop faibles. Autre cas: malgré un revenu confortable, un endettement de 33% et un apport de 10%, un emprunteur, qui gagne près de 4000 euros nets par an, n'a pas obtenu de crédit. « Je ne le sens pas ce dossier. Avec 10% d'apport en plus, pourquoi pas », aurait répondu l'une des banques. Ils sont architecte, cadre dans le conseil et salarié pour une plateforme web. Au final, ces trois demandes ont été acceptées par d'autres banques mais au bout de la deuxième ou troisième présentation. Et avec des hausses de 0,2 à 0,3 point du taux de crédit à la clé! Les banques rémunèrent leur risque lié à la crise du Covid.
Pour l'heure, les autorités financières se refusent à parler de crise. Idem du côté des courtiers qui laissent tout de même transparaître quelques réserves.
Certes, le taux de refus est à peine supérieur à 10% mais il a doublé, en un an, aux dires de la plupart des courtiers. Près de 9 emprunteurs sur dix obtiennent donc un crédit, certes, mais à quel prix! « Le marché est plus que jamais à deux vitesses et se crispe de plus en plus », constate Ari Bitton.
Et cela se ressent dans les échanges, souvent tendus, entre emprunteurs et banquiers qui commencent à reprendre la main. « Avant, un emprunteur allait voir sa banque sans apport et lui disait: “Financez-moi!”. Aujourd'hui, il lui dit: Je gagne tant, j'ai tant d'apport et/ou d'épargne, je peux avoir un crédit? », souligne Sylvain Lefèvre. « On assiste à une “Tinderisation” du marché », renchérit Ari Bitton.
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