Frais d’agence: la justice précise les obligations des vendeurs et des agents

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L'agent immobilier est tenu de communiquer toutes les offres au vendeur et ce dernier ne peut conclure d'affaire avec un acheteur ayant visité avec l'agence sans lui verser des honoraires.

Une transaction immobilière où tout se passe de travers peut être riche d'enseignements. C'est ce que montre cette décision de la Cour d'appel de Chambéry, (Chambre civile, 1re section, 1 Juin 2021 n°19/00187, voir ci-dessous) commentée dans le blog du cabinet d'avocats Neu-Janicki, spécialisé en droit immobilier. Dans cette affaire, un agent immobilier détenait un mandat non exclusif pour la vente d'un bien au Bourget-du-Lac au prix de 799.000 euros dont 29.000 euros d'honoraires. Or, l'agence avait eu une offre des époux X à hauteur de 750.000 euros, frais de notaire inclus, qu'elle n'avait pas communiqué aux vendeurs. Finalement, la transaction s'est conclue directement entre les époux X et les vendeurs, moyennant 680.000 euros, hors frais de notaire et sans verser d'honoraires à l'agence.

Portée devant la justice par l'agence immobilière, l'affaire apporte un triple enseignement. Les vendeurs sont fautifs car si une vente se réalise après une visite réalisée par une agence, cette dernière a droit à un versement d'honoraires. L'intervention de l'agent a été essentielle pour permettre la transaction. De la même manière, l'agent immobilier était fautif en ne transmettant pas l'offre obtenue à ses clients. Puisque la vente s'est finalement conclue à un montant net vendeur inférieur à l'offre reçue par l'agence, la justice a estimé que cette faute justifiait une baisse des honoraires dus. La Cour d'appel confirme la décision de première instance qui a réduit les honoraires de moitié, passant de 29.000 euros à 14.500 euros.

Clause pénale

Enfin, les vendeurs ont commis une faute contractuelle puisqu'ils avaient l'obligation d'informer l'agent immobilier de la réalisation de la vente. Dans ces conditions, la justice estime que l'agence est fondée à réclamer le paiement de la clause pénale, cette clause prévue au contrat en cas de non-respect de ses obligations par l'une des parties et qui débouche sur le versement d'une somme d'argent. En l'occurrence, elle est ici réduite de 90% pour être ramenée à 1450 euros.