Location : le propriétaire peut-il augmenter le loyer s'il entreprend des travaux de rénovation ?

Entreprendre des travaux de rénovation n'autorise pas forcément le propriétaire à augmenter le loyer. (illustration) (Thijs van der Weide / Pexels)

Faire des travaux ne justifie pas automatiquement une hausse de loyer, comme l'explique SeLoger . En cours de bail, seules deux situations vous y autorisent. Premier cas : vous avez inséré dans le bail une clause prévoyant des travaux, avec pour contrepartie une hausse de loyer. Une fois cette clause signée, le locataire ne peut plus la contester. Second cas : vous réalisez, en cours de contrat, des travaux d'amélioration qui apportent un équipement, un confort supplémentaire ou réduisent les charges du locataire. Vous devez alors lui proposer un avenant au bail, mais il n'est pas tenu de l'accepter : sans sa signature, l'avenant ne peut pas s'imposer à lui.

Si vous attendez le renouvellement du bail, la règle applicable dépend de la zone où se situe votre logement. S’il est en zone tendue, vous devez avoir réalisé des travaux d'amélioration et votre loyer doit être manifestement sous-évalué par rapport au marché local. En zone détendue, avoir réalisé des travaux ne vous donne aucun droit particulier : seule une sous-évaluation manifeste du loyer par rapport au marché local peut justifier une hausse.

Comment calculer la hausse en zone tendue

Pour prouver que votre loyer est sous-évalué, vous devez comparer son montant à celui d'au moins trois logements similaires du voisinage, et même six dans les grandes agglomérations. Vous disposez ensuite de deux plafonds de calcul et vous retenez celui qui permet la hausse la plus importante. Le premier correspond à 15 % du coût des travaux, à condition que celui-ci représente au moins une année de loyer. Le second correspond à 50 % de la différence entre le loyer des logements comparables et votre ancien loyer.

Attention, vous ne pouvez pas appliquer cette hausse d'un coup. Il faut l’étaler sur la durée du bail, à raison d'un tiers par an si elle est inférieure à 10 % du loyer initial et d'un sixième par an si elle dépasse 10 %.

En cas de désaccord ou entre deux locataires

Si votre locataire refuse la hausse ou ne répond pas sous quatre mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Sans démarche de votre part, le bail se poursuit sans changements.

Dernier cas de figure : l'arrivée d'un nouveau locataire. Vous devez alors indiquer dans le nouveau bail le montant du loyer payé par le précédent occupant. Si votre bien est en zone tendue, vous pouvez augmenter le loyer si vous avez réalisé des travaux d'amélioration depuis son départ. Si ces travaux représentent au moins la moitié du dernier loyer annuel, la hausse peut atteindre 15 % de leur montant TTC. S'ils représentent au moins une année de loyer, vous pouvez fixer librement le nouveau montant.