Le statut fiscal du LMNP a changé depuis février 2025. Ce qu'il faut retenir. (Crédits photo: Fotolia)
Investir en location meublée non professionnelle ne sera plus aussi avantageux qu'auparavant. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, alourdissant la fiscalité pour les investisseurs. Explications.
Depuis le 15 février 2025, les règles fiscales pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en matière de plus-value immobilière ont changé. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession du bien. Cette mesure vise à harmoniser les règles entre les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels, mais elle pourrait avoir des conséquences importantes pour les investisseurs concernés.
Une harmonisation avec les loueurs en meublé professionnels
Jusqu'à présent, les LMNP bénéficiaient d'un avantage fiscal par rapport aux LMP. Lorsqu'ils cédaient leur bien, ils n'avaient pas à intégrer les amortissements comptabilisés au fil des années dans le calcul de la plus-value. En revanche, les LMP, relevant du régime des plus-values professionnelles, devaient tenir compte de ces amortissements, ce qui augmentait mécaniquement leur base imposable en cas de revente.
La loi de finances pour 2025, via son article 84, corrige cette différence. Désormais, les LMNP doivent également intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui a pour effet d'alourdir l'imposition sur les cessions. Cette modification s'applique à toutes les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, même si l'investissement a été effectué bien avant cette date.
Le principe de l'amortissement
Lorsqu'un investisseur achète un bien immobilier pour le louer en meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), il peut déduire une partie de la valeur du bien de ses revenus locatifs chaque année. Cette déduction est appelée amortissement.
L'idée est simple : un bien immobilier perd de la valeur avec le temps à cause de l'usure, des rénovations nécessaires ou encore de l'évolution du marché. Pour compenser cette perte de valeur, l'administration fiscale autorise le propriétaire à inscrire cette diminution progressive comme une charge comptable. Cela permet de réduire les revenus imposables et donc de payer moins d'impôts sur les loyers perçus.
L'amortissement se fait sur plusieurs années en fonction de la nature du bien ou des équipements. Par exemple, le bâtiment (les murs de l'immeuble) peut être amorti sur une durée de 20 à 40 ans (soit environ 2,5 % à 5 % de la valeur du bien par an). Les équipements et le mobilier (électroménager, literie, meubles ...) peuvent être amortis sur 5 à 10 ans.
Un impact direct sur le calcul de la plus-value
Depuis le 15 février 2025, lors de la revente d'un bien loué en meublé sous le régime LMNP, le prix d'acquisition ne pourra plus être simplement réévalué en fonction de l'inflation ou des éventuels travaux réalisés. Il devra aussi être diminué du montant des amortissements pratiqués durant la période de location. Cela entraîne mécaniquement une augmentation de la plus-value taxable et donc une imposition plus lourde pour le cédant.
Toutefois, certaines dépenses ne seront pas concernées par cette réintégration des amortissements. Il s'agit notamment des coûts de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et pris en compte dans la détermination de l'impôt sur le revenu. Par ailleurs, les dépenses de réparation ou d'entretien (peinture, moquette ...) ne sont pas non plus concernées, sauf si elles sont indissociables des travaux d'amélioration.
Des exceptions pour certains types de biens
Le texte prévoit d'autres exceptions. Les biens situés dans des résidences dédiées à certains publics spécifiques – étudiants, jeunes actifs en formation ou en contrat d'apprentissage, et personnes âgées de plus de 65 ans – ne seront pas soumis à cette nouvelle règle de réintégration des amortissements.
Cette mesure vise à préserver l'investissement dans des logements destinés à des publics prioritaires tout en appliquant un principe d'équité fiscale entre les différents types de loueurs en meublé.
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