Contrats de location : ce qui change en octobre 2026 et janvier 2027

Contrats de location : ce qui change en octobre 2026 et janvier 2027 / iStock.com - Kanjana Jorruang

La clause résolutoire en cas d'impayé de loyer

Le nouveau décret met à jour les contours des contrats types de location à usage de résidence principale signés ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et concerne les baux s'appliquant aux contrats de location non meublée, meublée et de colocation à bail unique. Les dispositions de ce décret entreront en vigueur en deux temps : l'article 1 s'applique depuis le 1 er octobre 2026, et l'article 2, qui apporte des corrections rédactionnelles aux annexes, relatives aux aides personnelles au logement, sera effectif à compter du 1er janvier 2027. Le contrat type intègre désormais la clause résolutoire, qui met fin au bail de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Ce n'est pas une nouveauté juridique : depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit obligatoirement comporter cette clause pour ces trois motifs. Le modèle officiel, version de 2015, ne la mentionnait pas : le décret corrige ce décalage. La clause produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans réponse contre deux mois auparavant. Le commandement, délivré par un commissaire de justice, doit mentionner ce délai à peine de nullité. Une fois le délai expiré, le bail est résilié de plein droit, sans que le juge ait à prononcer la résiliation. Le bailleur doit en revanche saisir le juge pour faire constater cette résiliation et obtenir l'expulsion. Le locataire peut alors, sous conditions, demander des délais de paiement.

La servitude de résidence principale

La véritable nouveauté induite par le décret est la notion de "servitude de résidence principale" dans les zones tendues. Depuis un article de loi du 19 novembre 2024, les plans d'urbanisme des zones urbaines ou à urbaniser prévoient des secteurs où les constructions nouvelles de logements doivent impérativement être destinées à la résidence principale. Cette disposition concerne les communes dont le taux de résidences secondaires est supérieur à 20 % ou qui sont éligibles à la taxe sur les logements vacants. Pour les logements concernés, le bail doit désormais mentionner l'existence de cette servitude. Cette mention est obligatoire et son omission expose le contrat à la nullité. Avant de signer, le bailleur a donc intérêt à vérifier le règlement d'urbanisme de sa commune. Le contrat type permet aussi d'ajouter une clause facultative de résiliation si le logement n'est pas occupé à titre de résidence principale. L'objectif est de garantir que ces logements servent bien à loger des habitants à l'année, et non de résidences secondaires ou de meublés de tourisme de type Airbnb.

Un numéro de téléphone, de façon facultative

Depuis le 1er octobre, le contrat type prévoit aussi une rubrique pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, ou de chacun des colocataires. Cette mention, facultative, vise à pouvoir joindre rapidement le locataire dès les premières difficultés de paiement, avant que la dette ne s'accumule. Il s'agit de mieux prévenir les expulsions locatives.

Ce que les bailleurs doivent faire

Tout bail de résidence principale conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 doit suivre le nouveau contrat type. Les bailleurs qui rédigent eux-mêmes leurs baux doivent donc mettre à jour leur modèle. Les baux en cours au 1er octobre 2026 n'ont pas à être modifiés : ils ne seront concernés qu'à leur renouvellement. Leurs clauses, y compris le délai de la clause résolutoire, continuent de s'appliquer telles qu'elles ont été signées.