Droits de donation : pourquoi acheter un logement via une SCI peut vous coûter plus cher que prévu ?

Attention à ce montage immobilier ! ( Crédits photo: © herreneck - stock.adobe.com)

Jusqu'au 31 décembre 2026, parents et grands-parents peuvent transmettre jusqu'à 300 000 euros par bénéficiaire sans droits de donation pour certains projets immobiliers… mais pas ceux qui transitent par une SCI.

Depuis le 15 février 2025 et jusqu'à la fin de l'année 2026, les dons d'argent effectués par un parent ou un grand-parent sont exonérés de droits de donation dans certaines limites et sous certaines conditions. La liste de ces dernières vient d'ailleurs de s'allonger. En effet, le gouvernement a récemment précisé que ce dispositif n'était pas valable lorsque le projet immobilier est porté par une Société civile immobilière (ou SCI). Les détails et les conséquences de cette clarification.

Plus que quelques mois pour profiter d'une exonération de droits de donation de 300 000 euros

Vous voulez transmettre de l'argent à un enfant ou à un petit-enfant qui a un projet immobilier ? Vous avez pour objectif d'acheter un bien neuf ou de rénover votre résidence principale ? Il est encore temps de profiter du mécanisme d'exonération de droits de donation instauré par la loi de finances pour 2025. Le principe ? Parents et grands-parents peuvent transmettre jusqu'à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire sans droits de donation pour certains projets immobiliers.

Depuis le 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026, cette exonération de droits de donation est valable pour l'achat d'un bien immobilier neuf ou pour une Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Il est également possible de profiter de cet avantage fiscal dans le cadre de la rénovation énergétique d'un bien immobilier ancien lorsque les travaux à effectuer sont éligibles à MaPrimeRénov'. Cerise sur le gâteau : ce dispositif est cumulable avec les abattements classiques.

Un parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 euros à un enfant sans droits de donation au titre de ce dispositif temporaire, et 100 000 euros supplémentaires, toujours sans droits de donation, grâce à l'abattement en ligne directe valable tous les 15 ans pour un don effectué par un parent à un enfant. Pour un grand-parent, en plus des 100 000 euros valables jusqu'à la fin de l'année 2026, il est possible de donner 31 865 euros tous les 15 ans sans droits de donation.

L'achat d'un bien immobilier via une Société civile immobilière (SCI) exclu

Alors que l'exonération de droits de donation pouvant aller jusqu'à 300 000 euros par bénéficiaire continue d'être valable jusqu'au 31 décembre prochain, le gouvernement vient d'apporter une précision importante. Les achats qui passent par une Société civile immobilière, ou SCI, ne sont pas éligibles à cet avantage fiscal. "Ce dispositif de faveur est dérogatoire du droit commun et, par conséquent, d'interprétation stricte" justifie Bercy à ce sujet.

Seuls les achats de biens immobiliers réalisés en direct, par une personne physique, sont donc éligibles à l'exonération de droits de donation instaurée par la loi de finances pour 2025. En passant par une SCI, ce dispositif ne peut pas permettre d'alléger la fiscalité de l'opération. En revanche, les abattements classiques peuvent toujours être utilisés, sous réserve d'en respecter les conditions. Monter une SCI pour un projet immobilier ne prive donc pas l'associé de l'ensemble des dispositifs existants.

Dans le cadre de l'exonération de droits de donation valable jusqu'au 31 décembre 2026, une autre condition tenant au bien immobilier doit par ailleurs être respectée. Si le bien est acheté neuf ou en VEFA, il doit constituer la résidence principale du bénéficiaire de la donation ou être loué à une personne à titre de résidence principale pendant une durée d'au moins cinq ans. Pour la rénovation d'un logement ancien, il est nécessaire que celui-ci reste la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq années.