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Si le parc social contient peu de passoires thermiques, ses logements les plus complexes à réhabiliter pourraient coûter chacun jusqu'à 100.000 euros en travaux.
Bons élèves du parc immobilier avec seulement 7% de passoires thermiques, les HLM doivent désormais s'attaquer aux habitations les plus dures à réhabiliter, avec des coûts pouvant aller jusqu'à «100.000 euros par logement». La proportion de logements aux médiocres qualités énergétiques, classés en «F» ou «G» sur l'échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE) est certes nettement inférieure à la moyenne française, autour de 17% en 2020, mais elle représente tout de même plus de 350.000 résidences.
«Les logements qu'il nous reste à rénover seront les plus coûteux» , a prévenu au cours du Congrès HLM Emmanuelle Cosse, la présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui fédère les différentes branches des bailleurs sociaux. Elle estime que certaines rénovations pourront coûter jusqu'à «autour de 80.000 à 100.000 euros par logement» . Et l'USH craint que le nombre de logements à rénover n'augmente sensiblement après l'application du nouveau diagnostic énergétique, actuellement en train d'être déployé.
De 500 à 2000 rénovations par an
«On a estimé qu'on allait passer de 5.000 à 6.000 logements considérés comme une passoire énergétique» , en raison des nouveaux critères, a illustré jeudi lors du dernier jour du Congrès Damien Guth, directeur adjoint exploitation et maintenance de Clésence, bailleur social qui compte 45.000 logements dans le nord de la France. Ces logements ne pourront plus être loués en 2025 pour les classés «G» et 2028 pour les «F». «Avant, on visait 500 rénovations par an. On est passé à 2.000», a -t-il continué, estimant qu'une rénovation pour amener un logement vers la note «D» revenait à 40.000 euros en moyenne.
Certains organismes HLM veulent par ailleurs aller plus loin. «On veut atteindre la neutralité carbone, sur laquelle la France s'est engagée pour 2050. Cela passe par des logements classés +A+ ou +B+» , assure Marcel Rogemont, président de la Fédération des Offices publics de l'habitat (FOPH), une des familles de l'USH. «On a pris quatre pavillons et, en quelques semaines, les bâtiments étaient devenus passifs» , c'est-à-dire qu'ils étaient autosuffisants énergétiquement, a-t-il expliqué. La rénovation, qui a notamment porté sur les façades et le toit, a coûté «un peu moins de 100.000 euros pour chaque logement» .
Miser sur les logements à énergie positive
Pour ce faire, il est passé par le mouvement européen Energiesprong, qui regroupe des logements similaires de bailleurs puis les met en relation avec des entreprises pour qu'elles puissent «industrialiser» les travaux, a souligné Camille Simon, chargée de projet qui accompagne bailleurs et locataires dans la démarche. En 2022, Energiesprong aimerait doubler le nombre de ses rénovations en cours, à 6.000. Marcel Rogemont compte mobiliser ses adhérents pour «mettre en place une filière économique pour lancer les opérations.»
Les organismes HLM attendent toutefois «de nouveaux dispositifs de financement» pour ces grands travaux, a répété plusieurs fois au cours du salon Emmanuelle Cosse. La présidente de l'USH compte sur la Caisse des dépôts, l'organisme public principal financeur des HLM, pour venir compléter l'éco-prêt existant depuis 2009. La Caisse a annoncé durant le Congrès un nouveau prêt vert avec une enveloppe de 200 millions d'euros, mais pour financer uniquement la construction de logements allant plus loin que les objectifs énergétiques prévus dans la loi pour 2034, et non la rénovation. «L'avenir, ce sont les logements à énergie positive [qui produisent davantage d'énergie qu'ils n'en consomment, NDLR]. Ce prêt n'est qu'une étape, car l'adaptation de l'économie à la transition écologique va demander un investissement énorme» , confirme Eric Lombard, le directeur général de la Caisse des dépôts.
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