D’ici à 2040, l’Europe a besoin de dix millions de logements « net zéro » neufs ou rénovés. Comment y parvenir ?

(Crédits: Unsplash - Marek Minor)

L'ESSENTIEL

Le secteur de l'architecture, de l'ingénierie et de la construction est en pleine révolution avec l'avènement de la politique « zéro émission nette ».
Une étude propose quatre scénarios pour le secteur européen de la construction à l'horizon 2040, en combinant besoins en logement, objectifs « net zéero » et accessibilité financière.
Trois priorités se dégagent de ces scénarios : la rénovation en profondeur du parc immobilier existant, une infrastructure numérique permettant de surveiller les performances énergétiques ainsi que de nouvelles compétences et capacités organisationnelles pour la construction industrialisée.

L'Europe est confrontée à une double crise qu'elle n'arrive pas à résoudre. Au cours des quinze dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté de 60 % et les loyers de 30 % à travers l'Europe, tandis que le nombre de permis de construire a chuté de 20 %. Sur la même période, les coûts de construction dans l'Union européenne (UE) ont augmenté de 56 %.

Pourtant, la Commission européenne prévoit une hausse de la demande de logements de plus de 2 millions d'unités par an. La Banque européenne d'investissement estime que l'UE a actuellement besoin de 2,25 millions de logements supplémentaires, soit environ 50 % de plus que ce qui est réellement construit.

Les bâtiments construits restent parmi les plus grandes sources d'émissions de gaz à effet de serre du continent.

Une défaillance systémique

La crise de l'accessibilité au logement et la crise climatique ne sont pas deux problèmes distincts. Il s'agit d'une défaillance systémique interdépendante. Le secteur européen de la construction et de l'immobilier se trouve au cœur de ces deux phénomènes.

Nous avons mené une étude sur plusieurs années avec des dizaines d'experts européens du secteur – architectes, promoteurs, fournisseurs de matériaux, énergéticiens, gestionnaires – afin de détailler quatre scénarios pour le secteur européen de la construction à l'horizon de 2040, en combinant les (forts) besoins en logement et des objectifs « net zéro ».

Environ 40 % de la consommation énergétique de l'Europe

Le secteur de l'architecture, de l'ingénierie et de la construction (Architecture Engineering Construction, AEC) a connu quatre décennies de stagnation de la productivité. La complexité des procédures d'autorisation, la fragmentation de la gouvernance et une structure industrielle axée sur des projets ponctuels l'ont empêché de fournir à grande échelle des logements abordables, agréables à vivre et durables.

À la fin de l'année 2025, l'offre de logements neufs dans l'Union européenne ne répondait qu'à 50 % de la demande réelle. Cette situation s'est aggravée avec la flambée des coûts de main-d'œuvre et des matériaux.

Par ailleurs, la hausse et la volatilité des prix de l'énergie ont également entraîné une augmentation de la production de matériaux grands consommateurs d'énergie, tels que le ciment, l'acier et le verre, accentuant ainsi la hausse des coûts de construction. Parallèlement, les bâtiments représentent environ 40 % de la consommation énergétique de l'Europe et 36 % de ses émissions de CO₂.

Transformer les modèles économiques

Le Pacte vert pour l'Europe, le Plan d'action pour l'économie circulaire et la taxonomie de l'Union européenne pour les activités durables exigent une décarbonation structurelle, du secteur de la construction notamment. Cependant, comme le souligne clairement le « Reimagining Real Estate » du Forum économique mondial (2024), les engagements en matière de technologie et de durabilité ne sont pas suffisants s'ils ne s'accompagnent pas d'une refonte totale des rôles de ceux qui construisent, possèdent et gèrent les logements.

Le précédent cadre du Forum économique mondial, intitulé « Framework for the Future of Real Estate », en 2021, formulait le même avertissement : accessibilité financière et décarbonation ne pourraient converger qu'à condition que le secteur transforme en profondeur ses modèles économiques et ses structures de gouvernance.

Aucun de ces deux cadres ne précise par quelles voies concrètes cette transformation pourrait réellement s'opérer.

Des logements énergivores

La France illustre à quel point les objectifs européens en matière de logement et de climat peuvent rapidement entrer en conflit. En avril 2026, le gouvernement a annoncé un plan de relance du logement visant à accélérer la construction, à décentraliser certaines décisions et à lancer un troisième grand programme de rénovation urbaine.

Sa proposition la plus controversée permettrait de remettre sur le marché locatif les logements énergivores classés F et G. La condition sine qua non : les propriétaires s'engagent à les rénover dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les immeubles d'habitation.

Selon les règles actuelles, les logements classés G sont interdits de location neuve ou renouvelée depuis 2025, et ceux classés F le seront à partir de 2028. La question est de savoir si l'application de la loi et le financement permettront de concrétiser ces rénovations.

Vu d'Espagne et d'Allemagne

Dans toute l'Europe, les gouvernements s'efforcent d'accroître l'offre de logements sans compromettre les objectifs climatiques.

L'Espagne a opté pour une approche « industrielle », utilisant les fonds européens pour construire des logements sociaux – dont le parc est limité – plus rapidement et à moindre coût, tout en faisant face à une forte demande de location touristique. Objectif affiché : 15 000 nouveaux logements sociaux par an, en réduisant de 60 % le temps nécessaire à leur mise sur le marché. Sur le parc immobilier dans son ensemble, le déficit total de logements est estimé à 750 000 unités.

L'Allemagne est confrontée, dans une moindre mesure, à cette même problématique : les mises sur le marché de logements ont avoisiné les 206 000 unités, soit leur plus bas niveau depuis treize ans en 2025, loin des estimations antérieures qui tablaient sur un besoin annuel de 320 000 appartements jusqu'en 2030.

Quatre scénarios plausibles pour 2040

Dans notre recherche, nous avons élaboré quatre scénarios pour le secteur européen de l'architecture, de l'ingénierie et de la construction à l'horizon 2040. Ces scénarios ne sont pas des prédictions.

Dans le premier scénario , des géants économiques dominent le secteur, tandis que les grandes entreprises technologiques et les entreprises de construction de type fabricant d'équipement d'origine – une entreprise qui fabrique des pièces, des composants ou des logiciels – s'imposent grâce à une construction industrialisée hors site, fondée sur les données. Les logements deviennent des services par abonnement ; les plateformes fixent les normes et la productivité augmente fortement. Cependant, l'accessibilité financière et l'autonomie des locataires restent des sujets de controverse, et les petites entreprises peinent à survivre.

Dans le second scénario , l'avenir est circulaire : une coalition de régulateurs, d'institutions financières et d'entreprises pionnières intègre les principes circulaires dans la législation en matière d'urbanisme, dans les marchés publics et dans la finance. Les bâtiments deviennent des banques de matériaux documentées ; les biomatériaux remplacent le béton ; la rénovation domine la construction.

Si dans cette hypothèse, l'impact carbone et celui du besoin en ressources diminuent notablement, le scénario doit être accompagné – pour les moyennes et grandes villes – d'un effort sur le financement. Pour cela, les pouvoirs publics doivent s'intéresser de près aux politiques de construction, aux typologies de logement et aux modèles de propriété.

Dans le troisième scénario , le secteur public prend les rênes : les gouvernements interviennent directement lorsque les mécanismes du marché ne parviennent pas à produire les résultats escomptés à grande échelle. Des objectifs contraignants, des typologies standardisées et des programmes d'investissement public favorisent une décarbonation rapide et améliorent l'offre de logements, ce, au détriment de l'innovation privée et de l'expérimentation créative.

Dans le quatrième scénario , celui de la révolution de l'énergie verte, la décarbonation rapide du réseau électrique redéfinit l'ensemble de la question du logement. Les bâtiments deviennent des « ressources actives » au sein de réseaux intelligents bidirectionnels, et le carbone opérationnel disparaît en grande partie. En d'autres termes, la généralisation des « smart grids » (réseaux de distribution optimisés, dans les deux sens, entre fournisseurs et consommateurs) réduit considérablement l'impact carbone des lieux de vie et de travail.

L'attention se porte alors sur l'impact carbone intrinsèque – celui associé à l'ensemble du cycle de vie des matériaux, la précarité énergétique et les effets distributifs d'une transition qui profite à certains ménages bien plus qu'à d'autres.

Trois priorités

Ce que nous mettons ici clairement en évidence, c'est qu'il n'y a pas de lien automatique entre la construction de nouveaux logements, la décarbonation du parc immobilier et l'accessibilité financière du logement.

Les mêmes instruments – finance verte, marchés publics circulaires, numérisation – peuvent conduire à des résultats très différents selon le type d'intervenants qui orchestre le système et selon la logique de gouvernance qui prévaut.

Trois priorités (pour « ne rien regretter ») se dégagent de ces scénarios :

la rénovation en profondeur du parc immobilier existant est incontournable dans tous les scénarios. La seule question est de savoir qui paie et qui en tire profit ;
une infrastructure numérique permettant de surveiller les performances énergétiques et matérielles semble nécessaire, quel que soit l'acteur en charge ;
de nouvelles compétences et capacités organisationnelles pour la construction industrialisée et la réflexion sur le cycle de vie doivent être développées dès maintenant, et non « en attendant » l'accélération de la transition.

Le premier plan de l'Union européenne pour le logement abordable, lancé fin 2025, et le tout premier sommet européen sur le logement, prévu en 2026, offrent une opportunité politique rare.

Reste à savoir si les décideurs politiques l'utiliseront pour remédier aux défaillances structurelles de la gouvernance que nos scénarios révèlent, ou s'ils se contenteront d'ajouter de nouveaux instruments à un système dont les tensions fondamentales restent non résolues. Le secteur du bâtiment dispose d'une quinzaine d'années pour y parvenir.

Les scénarios d'avenir existent ; les choix nous appartiennent.

Auteurs: Ignat Kulkov - Researcher, EDHEC Business School; Åbo Akademi University
René Rohrbeck - Professor of Strategy, Director EDHEC Chair for Foresight, Innovation and Transformation, EDHEC Business School

Cet article est issu du site The Conversation