Crowdfunding immobilier : un secteur sous tension après la chute d’un acteur emblématique

Le crowdfunding immobilier est fragilisé, alertant les investisseurs. (Crédit photo : 123RF)

Longtemps perçu comme une alternative prometteuse pour dynamiser l'épargne, le crowdfunding immobilier est aujourd'hui fragilisé par la crise immobilière, les retards de remboursement et la chute de plateformes emblématiques comme Koregraf. Un signal d'alerte pour les investisseurs particuliers.

Cessation de deux acteurs majeurs du secteur

Le crowdfunding immobilier, autrefois perçu comme une alternative séduisante pour dynamiser l'épargne des particuliers, traverse une zone de turbulence. En témoignent les récentes fermetures de deux acteurs majeurs du secteur : WeShareBonds en décembre, puis Koregraf en avril. Cette dernière, figure pionnière du financement participatif en immobilier en France, a suspendu ses activités, laissant près de 160 millions d'euros investis en attente de remboursement.

Depuis son émergence il y a une dizaine d'années, le crowdfunding a permis de collecter plus de 10,8 milliards d'euros en France, marquant une progression considérable entre 2015 et 2023 (Source : baromètre du crowdfunding 2024 Forvis Mazars et France FinTech). Cependant, 1,7 milliard d'euros seulement ont été collectés en 2024, soit une baisse de 17,1 % par rapport à l'année précédente. Cette baisse s'explique en grande partie par la crise immobilière, qui a particulièrement touché le financement participatif en prêt. Celui-ci, traditionnellement porté par les opérations de promotion et de rénovation immobilières, a vu son volume chuter. Le taux de retards de remboursement de plus de 6 mois dans le secteur du crowdfunding immobilier a atteint 15 à 20 % en 2024, contre environ 10 % en 2023. De plus, 6 à 8 % des projets en retard ont fini en procédure collective, engendrant des pertes pour les investisseurs.

Fondée en 2014, Koregraf avait séduit de nombreux investisseurs particuliers en promettant des rendements élevés – entre 8 et 12 % par an – sur des projets immobiliers à court terme. Mais la crise du logement neuf, la hausse des taux d'intérêt, ainsi que la complexité croissante des opérations de recouvrement ont eu raison de sa stabilité financière.

Pour défendre leurs intérêts, les investisseurs ont constitué une association

La fermeture de Koregraf n'entraîne pas une disparition des fonds, mais une gestion externalisée. Trois sociétés indépendantes ont été désignées pour prendre le relais : l'une pour représenter les investisseurs, l'autre pour gérer les contentieux, et la dernière pour assurer la continuité administrative. Si environ la moitié des projets seraient encore viables, les autres accusent des retards ou sont engagés dans des procédures judiciaires, ce qui pourrait engendrer des pertes pour les épargnants.

Face à l'incertitude, une association d'investisseurs s'est constituée pour défendre leurs intérêts. Avec plus de 1.000 adhérents, ce collectif espère obtenir des conditions de recouvrement plus favorables et peser dans les négociations.

Un signal d'alerte pour les investisseurs

La chute de Koregraf met en lumière les fragilités du modèle. Contrairement à une idée reçue, le rendement n'est jamais garanti, même sur des plateformes reconnues. L'Autorité des marchés financiers (AMF) impose certes des règles strictes, notamment l'obligation pour les plateformes d'avoir un plan de continuité d'activité, mais cela ne protège pas contre tous les aléas. La prudence s'impose donc : bien qu'il permette de soutenir des projets concrets, le crowdfunding immobilier reste un placement qui comporte des risques.