VIDÉO - Les rapports locatifs sont souvent complexes. Si un propriétaire bailleur veut vendre son bien ou le reprendre pour y loger un membre de sa famille, le locataire en place, âgé de plus de 65 ans, est dit «protégé». Les conditions d’une reprise sont encadrées. Éclairage avec notre expert.
Au cours de l’émission Les Clés de l’immo, la question d’un internaute était la suivante: «Je souhaite vendre mon appartement d’une surface de 32 m2 au Perreux (93) mais il est occupé par un locataire dont le contrat de bail doit expirer dans deux ans. Le locataire est âgé de 66 ans. Quels sont les recours s’il ne veut pas partir?»
Respecter la fin du bail
À travers cette interrogation, le simple besoin de récupérer son logement pour un propriétaire bailleur, peut se révéler au final, extrêmement complexe. Pour Maître Benjamin Noblinski, cette question fondamentale rappelle des principes de base. «Ici, le bail prend fin dans deux ans. Par conséquent, le locataire sera, quoiqu’il arrive, protégé durant ce délai. Il est impossible de récupérer ce logement avant la fin du bail.», affirme-t-il. Dans le domaine, la loi est limpide.
«Le principe est qu’il faut avertir le locataire six mois avant la date de fin de bail afin de pouvoir indiquer soit la vente du bien, en offrant une priorité au locataire, soit un congé pour reprise, soit un congé pour motif légitime et sérieux. Pour pouvoir donner congé à son locataire, Il faut toujours justifier le motif et ce, même quand le bail arrive à échéance.», précise Maître Noblinski.
À plus de 65 ans, le locataire est «protégé»
L’autre problématique dans cette question est soulevée par l’âge du locataire. À 66 ans, il est considéré comme un locataire «protégé». Pour cela, il faut remplir deux critères: avoir plus de 65 ans et disposer d’un revenu modeste défini par la loi en fonction de sa situation (seul, marié, enfant(s) ou non). Par exemple, s’il vit seul, ses ressources doivent être inférieures à un plafond en vigueur, fixé par un arrêté ministériel. Les ressources ne doivent pas dépasser par exemple 23.721 euros par an en Ile-de-France, et 20.623 euros par an dans les autres régions (données en vigueur au 1er janvier 2019).
«Un locataire dit «protégé» ne peut donc pas être congédié» sauf si le propriétaire lui propose une relocation dans un appartement qui présente des avantages similaires à celui qu’il occupe.», ajoute Maître Noblinski. La loi a évolué dans le domaine. Durant de longues années, ce principe s’appliquait aux personnes de plus de 70 ans. Depuis la loi ALUR, la limite est passée à 65 ans. À défaut, le congé délivré par le propriétaire du bien loué n’est pas valable et le bail est renouvelé automatiquement. Cette protection vaut aussi bien pour les locations vides que pour les locations meublées dans le cadre de l’habitation principale. Seul cas où le bailleur peut donner congé à son locataire, sans lui proposer de relogement: s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds que pour le locataire.
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