Comment optimiser ses revenus fonciers avant la fin de l’année 2018

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L'entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 va générer une « année blanche ». La plupart des revenus de l'année 2018 ne seront pas imposés. Dès lors, certains propriétaires auraient pu être tentés de repousser des travaux pour ne pas générer un déficit foncier inutilisable cette année. Compte tenu de ce risque, le gouvernement a mis en place un mécanisme incitatif. Pour l'exploiter au mieux, vous pourriez avoir intérêt à anticiper des travaux avant la fin de l'année.

Le déficit foncier de 2018 ne peut pas être exploité normalement

La mise en place du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 se traduit par la non-imposition des revenus de l'année 2018 (sauf exception). C'est la fameuse «année blanche». Les contribuables bénéficieront en 2019 d'un «Crédit d'Impôt Modernisation» (CIMR), lequel viendra effacer l'impôt théoriquement dû sur leurs revenus de 2018.

Dans ce contexte particulier, l'intérêt de réduire le montant ses revenus imposables en créant un déficit foncier aurait été nul. En effet, les propriétaires auraient pu être tentés de repousser leurs travaux à 2019, ce qui aurait eu un impact négatif sur le secteur du BTP.

«L'année blanche» a conduit à la création d'un mécanisme particulier

Pour éviter un tel scénario, le gouvernement a prévu le mécanisme suivant:

Ce dernier avantage, octroyé par le gouvernement, peut constituer un encouragement à réaliser des travaux dès cette année plutôt qu'en 2019. Ainsi, vous pouvez bénéficier d'un déficit foncier reportable plus important au cours des prochaines années.

A savoir

Dans certains cas, ce dispositif n'est pas attractif. Il convient de faire vos calculs et de vérifier si le montant de vos travaux et celui de vos revenus sont suffisamment élevés pour que l'optimisation ait un intérêt.

Un cas pratique d'optimisation

En 2018, un contribuable réalise pour 140.000 € de travaux. Par ailleurs, il perçoit des revenus fonciers récurrents de 20.000 €. Il totalise donc pour 2018 un déficit foncier de 120.000 € et peut imputer 10.700 € sur son revenu global. Sachant qu'il n'y a pas d'imposition des salaires, cette imputation de 10.700 € est perdue… sauf s'il a des revenus exceptionnels ou des revenus financiers (lesquels restent taxés). Ainsi, il va constater au titre de 2018 un solde de déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes de 109.300 € (120.000 - 10.700).

En 2019, il pourra déduire 50 % du montant de ses travaux réalisés en 2018, soit 70.000 €. Ainsi, il efface l'imposition de ses 20.000 € de revenus fonciers et peut encore déduire

10.700 € sur son revenu global. Il dégage donc à nouveau un déficit foncier reportable pour un montant de 39.300 € (70.000 - 20.000 - 10.700). Ce déficit s'ajoute à celui de 2018. Au final, le solde de son déficit foncier reportable s'élève à 148.600 €, soit plus que le montant de ses travaux.

A titre de comparaison, s'il attend 2019 pour réaliser ses travaux, son déficit foncier reportable est de seulement 120.000 €.

Les travaux réalisés en 2018 seront déductibles cette année et à nouveau en 2019 à hauteur de 50 % de leur montant. Anticiper des travaux prévus l'année prochaine peut être intéressant d'un point de vue fiscal.