Le principe de la vente en viager est de vendre un bien à une personne qui ne pourra pas l'occuper tout de suite : elle l'obtiendra au moment du décès de l'ancien propriétaire.
Viager : comment ça marche ?
Le viager du point de vue de l'acheteur
Côté acheteur, l'acquisition en viager permet de devenir propriétaire rapidement : il n'a pas à verser la totalité de la somme au moment de la signature du contrat.
Ce contrat est d'ailleurs une promesse de vente : à moins d'une annulation (voir plus loin), l'acheteur a la garantie d'obtenir le bien.
En réalité, pour régler la transaction, il a deux possibilités :
- • payer une rente viagère : autrement dit, il versera régulièrement au vendeur une rente, et cela jusqu'à son décès ;
- • régler une partie de la somme au moment de la signature. C'est ce que l'on nomme le « bouquet ». Celui-ci peut aller jusqu'à la moitié de la somme totale de vente.
D'autre part, il existe le viager dit « libre » : le bien peut être occupé par l'acheteur ou loué à un tiers. Mais cette alternative est moins répandue que le viager « occupé ».
Pour l'acheteur, le viager est soumis au hasard. Plus le vendeur aura une longue vie, plus le temps durant lequel il versera la rente sera long.
Le viager du point de vue du vendeur
Pour un vendeur en viager, la transaction peut être très intéressante : elle permet d'obtenir un complément de revenus jusqu'à la fin de ses jours. D'ailleurs, le montant (qui dépend de l'existence ou non du bouquet) est fixé conjointement par le vendeur et l'acheteur. De la sorte, celui que l'on nomme le « crédirentier » peut négocier pour s'aménager une fin de vie confortable.
Un autre avantage est que son bien ne lui appartient plus, même s'il continue de l'occuper. Grâce à cela, le paiement de l'impôt foncier n'est plus à sa charge, mais à celle de l'acheteur.
En revanche, en cas de viager occupé, les frais courants (réparations, factures auxquelles on ajoutera la taxe d'habitation) restent à la charge du vendeur.
La vente en viager peut-elle être annulée ?
La vente en viager n'est pas possible si la personne est mourante. En fait, la mort du vendeur doit être « imprévisible ». Ainsi, la loi prévoit que s'il décède dans les 20 jours qui suivent la vente, la mort était effectivement « prévisible ».
Dans ce cas, les héritiers du vendeur peuvent invoquer la nullité de la transaction.
Trucs et astuces
si vous projetez de vendre en viager, sachez repérer le bon âge pour cela. Si vous vendez trop tôt, votre rente sera amoindrie.
Vous pouvez avoir recours à un expert de l'immobilier pour vous conseiller, mais l'âge de 75-80 ans est un bon moment.
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