Comment évaluer la rentabilité d'un bien locatif ? / iStock.com - jaturonoofer
Le calcul de la rentabilité brute : un indicateur simple
La rentabilité brute est une méthode rapide pour évaluer un bien locatif. Elle se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’achat du bien, le tout multiplié par 100. Par exemple, un logement acheté 200 000 € et loué 800 € par mois offrira une rentabilité brute de 4,8 %. Bien que ce calcul soit utile pour comparer plusieurs biens similaires, il reste approximatif. En effet, il ne prend pas en compte les charges ou les frais annexes, pourtant essentiels pour une analyse plus précise.
La rentabilité nette de charges pour un calcul plus réaliste
Pour mieux calculer la rentabilité, il est préférable de calculer la rentabilité nette de charges qui inclut les dépenses liées à la gestion du bien, telles que la taxe foncière, les charges non récupérables auprès du locataire, les frais de gestion locative, les travaux d’entretien ou de rénovation, ou encore les assurances (comme la garantie loyers impayés). Si on reprend l’exemple du bien à 200 000 € loué 800 € par mois, en tenant compte d’une taxe foncière de 700 € et de charges non récupérables de 500 €, la rentabilité nette passe à 4,2 %.
La rentabilité nette-nette et la méthode Larcher
Pour une analyse encore plus précise, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette-nette, qui inclut : les prélèvements sociaux, les impôts liés aux revenus locatifs et les frais de notaire lors de l’acquisition. Ce calcul varie en fonction du profil fiscal de l’investisseur, notamment de son taux d’imposition. Une formule simplifiée pourrait être : 100 × (loyer annuel – toutes charges et impôts) ÷ prix d’acquisition total. Pour obtenir une estimation fiable, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal. Enfin, la méthode Larcher repose sur une hypothèse réaliste, à savoir que les charges et la fiscalité représentent en moyenne trois mois de loyer. La rentabilité brute est alors recalculée sur neuf mois au lieu de douze.
Quel rendement viser ?
Un taux de 6 à 7 % brut est considéré comme une bonne rentabilité locative. Cependant, ce chiffre dépend de nombreux facteurs, comme le coût d’acquisition, les taux d’emprunt et l’attractivité du bien. Les petites surfaces, comme les studios ou T2 situés dans des zones étudiantes, restent des valeurs sûres pour louer rapidement. Pour savoir quand vendre, la décision dépend de la durée du prêt, des avantages fiscaux et de la plus-value immobilière. Attention, la plus-value nette est imposable, sauf si le bien vendu est votre résidence principale. Cependant, des abattements fiscaux s’appliquent après cinq ans de détention, et certains travaux peuvent être déduits. Ainsi, investir dans l’immobilier locatif peut être rentable, à condition d’effectuer des calculs rigoureux et d’anticiper les imprévus. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts pour maximiser vos gains !
3 commentaires
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer