Comment est calculée la plus-value immobilière?

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Boursorama avec LabSense07/05/2019 à 08:30

À la suite de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire peut constater une différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le vendeur a donc réalisé une plus-value grâce à l’opération. Mais comment la plus-value immobilière est-elle calculée ? Quel est l’impact en termes de fiscalité ?

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Le mode de calcul de la plus-value immobilière

Réaliser une plus-value sur la vente d’un bien immobilier est l’objectif de tous les vendeurs, car l’opération se solde par l’enregistrement d’un bénéfice. La plus-value correspondant à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. En fonction du marché immobilier local, de la durée de possession du bien avant la vente ou encore des travaux effectués, la plus-value peut être plus ou moins importante. La plus-value est constatée lors de la vente définitive du bien, via un acte notarié. C’est d’ailleurs le notaire qui la calcule lors de la cession et qui a également la charge de collecter le montant d’impôt correspondant avant de le reverser aux services de l’État. Pour la déterminer, plusieurs éléments sont pris en considération : le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé. La différence entre ces deux prix donne la plus-value brute. Le calcul de la plus-value s’effectue en deux étapes. On calcule donc d’abord la plus-value brute avant de lui appliquer plusieurs abattements. Il en résulte enfin la plus-value imposable — appelée également plus-value nette — sur laquelle l’impôt est dû. Le prix de vente corrigé s’obtient en le minorant des frais que le vendeur doit engager pour réaliser l’opération : réalisation des diagnostics obligatoires et éventuels frais de mainlevée d’hypothèque. Le prix d’acquisition corrigé s’obtient quant à lui en le majorant des frais notariés évalués à une moyenne de 7,5 % de même que des montants de travaux réalisés sur le bien, factures à l’appui. La différence entre les deux donne la plus-value brute.

Comment calculer la plus-value imposable ?

La plus-value imposable — ou plus-value nette — est le montant retenu par le notaire pour le calcul de l’impôt correspondant. Pour la calculer, différents montants d’abattements sont appliqués au montant de la plus-value brute. Ils dépendent de la durée de possession du bien : plus le vendeur a conservé longuement le bien, plus l’abattement est important. Ces abattements valent aussi bien pour des appartements que des maisons individuelles, des immeubles bâtis ou encore des terrains à bâtir. Le pourcentage d’abattement est ainsi de : 6 % pour chaque année de détention passée la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention Ce mode d’abattement implique qu’une exonération totale du paiement de la plus-value immobilière est la règle passé un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans auparavant. Les pourcentages d’abattements varient donc en fonction de la durée de détention du bien : 7è année, 12 % 8è année, 18 % 9è année, 24 % 10e année, 30 % 11e année, 36 % 12e année, 42 % 13e année, 48 % 14e année, 54 % 15e année, 60 % 16e année, 66 % 17e année, 72 % 18e année, 78 % 19e année, 84 % 20e année, 90 % 21e année, 96 % 22e année, 100 % À noter : depuis le 1er janvier 2018, les terrains à bâtir bénéficient d’un abattement supplémentaire allant de 70 % à 85 % pour autant que la cession permette la construction de logements dans des zones dites tendues, à savoir les zones A et A bis. L’impôt sur le revenu dû est alors égal à 19 % du montant de la plus-value imposable. Des prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent également.