Comment ce député veut faciliter l’accès au crédit immobilier, contraint par une règle contestée

Un élu Renaissance a ressorti du placard une proposition de loi, qu’il avait retirée car vidée de sa substance, visant à donner plus de liberté aux banques pour décider si un emprunteur est solvable ou pas.

C’est le grand retour des refus de prêts immobiliers ! Les dossiers bloqués se multiplient ces dernières semaines. Le fautif ? Le fameux taux d’usure qui a bloqué il y a 4 ans, lors du déclenchement de la guerre en Ukraine, des milliers de dossiers. C’est le taux au-delà duquel une banque ne peut pas accorder de prêt. S’il est dépassé, le refus est automatique car c’est la loi qui impose cette règle. Au grand dam des ménages concernés qui sont pourtant solvables, pour la plupart. Pour l’instant, ces blocages sont minoritaires et concernent essentiellement des seniors qui sont pénalisés par un fort taux d’assurance qui fait exploser le taux global de crédit.

En revanche, d’autres refus, plus fréquents, concernent un public plus large. Seniors comme jeunes acheteurs. La faute, cette fois-ci, au taux d’endettement. Il y a 5 ans, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé une règle qui s’impose à tous les emprunteurs : le taux d’ endettement - c’est-à-dire le poids du remboursement de votre crédit dans votre revenu - ne doit pas dépasser 35%. Si c’est le cas, une demande de prêt n’est pas automatiquement refusée. La banque est autorisée à déroger à cette règle mais seulement pour les primo-accédants qui achètent une résidence principale.

Cette règle contraignante, en vigueur depuis 2021, est fortement décriée car elle met tous les emprunteurs dans le même sac et ne prend pas en considération un élément clé qui était incontournable avant 2021 pour déterminer si un emprunteur est solvable ou pas. À savoir le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste après avoir payé votre mensualité. Pour y remédier et faciliter l’accès au crédit immobilier, le député Lionel Causse a ressorti du placard une proposition de loi (voir ci-dessous), qu’il avait retirée il y a deux ans car vidée de sa substance, visant à réintégrer cette notion de reste-à-vivre dans la «règle des 35%».

10 à 15% de dossiers accordés en plus

« Il n’est pas question de remettre en cause les règles en vigueur. Bien au contraire, il est nécessaire d’éviter les endettements excessifs , assure l’élu Renaissance des Landes. En revanche, il est indispensable de tenir compte du taux d’endettement mais aussi du reste-à-vivre pour déterminer les chances de remboursement du crédit par l’emprunteur.» Soutenu par les courtiers, Lionel Causse a senti des banques « plus motivées » à défendre sa proposition qu’il y a deux ans. « Cette proposition de loi est louable . Pourquoi le reste-à-vivre n’est plus un élément clé ? Nous ne demandons pas mieux de le prendre en considération mais les autorités financières ne nous permettent pas de le faire », réagit le banquier d’une grande banque nationale qui réclame toutefois que soit précisé le terme « endettement excessif ».

Si cette proposition est adoptée par le Parlement, elle permettra de débloquer « 10 à 15% » de demandes de crédit pour lesquels le taux d’endettement est supérieur à 35% mais le reste-à-vivre est suffisant. Une bonne nouvelle pour un marché du crédit qui est menacé de grippage. « Refuser un crédit à un ménage affichant 40% d’endettement mais disposant de 5000 euros de reste à vivre est absurde» , estime Côme Robet, président de CNCEF Crédit, une association professionnelle des courtiers en crédit qui redoute un « affaiblissement durable de l’immobilier » si rien ne change et milite pour une analyse au cas par cas des demandes de crédit. En mars 2026, seulement 2,8% des ménages déclaraient envisager de souscrire un prêt immobilier. « Cette règle du HCSF doit être l’exception et pas la norme, critique Sophie Ho Thong, directrice générale du courtier Finance Conseil . Il faut laisser les banques juger elle-même la solvabilité des emprunteurs. »

Pour faciliter un changement de cap, le député Causse réclame une réforme de la gouvernance du HCSF, actuellement dirigé par le ministre de l’Économie et des finances et le gouverneur de la Banque de France. L’élu des Landes souhaite élargir la composition de cette autorité à un député et un sénateur, « désignés respectivement par le président de l’Assemblée nationale et le président du Sénat ». Et ainsi sortir du dogmatisme du risque de surendettement immobilier agité régulièrement par la Banque de France et qui, aux dires des banques et des courtiers, est inexistant.