Comment acheter une maison sans apport ?

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(Crédits photo : Adobe Stock - )

Les banques peuvent accepter de financer un projet immobilier sans apport personnel des acheteurs... sous certaines conditions.

L'apport : quels avantages ?

L'apport personnel est une garantie primordiale pour un établissement bancaire lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Il s'agit d'une somme d'argent directement injectée par l'emprunteur dans son projet. L'apport permet aux banques de s'assurer de la capacité des acheteurs à gérer un budget. En parallèle, il permet aux emprunteurs de bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses, comme des taux réduits : plus l'apport est important, plus le taux peut être intéressant. Depuis 2022, les mesures du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) imposent aux banques d'exiger un apport personnel d'au moins 10 % du prix du bien immobilier convoité pour minimiser les risques de surendettement des ménages. Pourtant, aujourd'hui, s'il reste l'une des composantes essentielles des demandes de prêt, l'apport ou du moins son absence peut ne pas être un frein à l'emprunt. Certaines banques acceptent en effet de financer un projet immobilier sans apport personnel. Ces conditions de financement sont cependant soumises à plusieurs conditions.

Les jeunes en CDI

Sans apport, les candidats au crédit doivent produire d'autres éléments pour assurer l'établissement bancaire prêteur de leur capacité à rembourser leur prêt. Parmi ces garanties, on retrouve la détention d'un emploi stable en CDI. Les profils jeunes sont également privilégiés, dans la mesure où les acheteurs de 50 ans et plus perdront du pouvoir d'achat au moment de leur retraite. Les revenus doivent également permettre aux acheteurs de disposer d'un « reste à vivre » suffisant après remboursement mensuel de leur prêt (taux d'endettement bas). De plus, la capacité d'épargne future ainsi que les antécédents financiers permettent aux établissements bancaires de jauger l'aptitude des emprunteurs à gérer leur budget et ainsi à rembourser leur prêt.

Les dispositifs de financement

Certains dispositifs de financement permettent aux emprunteurs les plus modestes d'accéder à un prêt immobilier sans apport. Le prêt à l'accession sociale (PAS) est destiné aux ménages à faibles revenus. Il permet le financement de 100 % du coût de l'opération immobilière, ainsi que de bénéficier de réductions des frais de notaire. Le PAS est cumulable avec d'autres dispositifs d'aide au financement comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement proposé par certaines entreprises à leurs employés.

Les solutions alternatives de financement

L'accession à la propriété peut être financée autrement que par les banques. Les acheteurs peuvent en effet trouver du financement auprès de leur famille ou de leurs proches (dons ou prêts). Enfin, le crowdfunding immobilier (plateforme de financement participatif en ligne) permet de financer un projet en bénéficiant de conditions de remboursement intéressantes.