Charges impayées en copropriété : quels risques pour les copropriétaires et l’immeuble ? / iStock.com - Andrii Iemelyanenko
Qu'appelle-t-on charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont essentielles pour financer l'administration, l'entretien et la conservation d'un immeuble collectif. L'équilibre budgétaire de la trésorerie d'une copropriété est la garantie de son bon fonctionnement. Elles sont émises par le syndic, en général tous les trimestres, via un appel de fonds adressé à chaque copropriétaire. Celui-ci paie un montant proportionnel aux tantièmes qu'il détient, c'est-à-dire à la part de copropriété qu'il possède. Le total des charges est présenté préalablement dans le budget prévisionnel, et voté lors de l'assemblée générale annuelle à laquelle sont conviés tous les résidents. Selon la CNCJ (Chambre nationale des commissaires de justice), 720 000 copropriétés rencontraient début 2025 des difficultés de trésorerie. Dans 90 % des cas, ces difficultés sont dues à des charges impayées, qui ont tendance à augmenter depuis plusieurs années, et à s'installer dans la durée. Les petites copropriétés de 5 à 10 lots sont plus vulnérables à ces dysfonctionnements, chaque impayé pesant plus lourd sur l'ensemble.
Quelles sont les conséquences des impayés de charges ?
Les impayés engendrent un déséquilibre qui peut impacter gravement le fonctionnement global de la copropriété. Le syndic doit continuer à faire face aux dépenses de l'immeuble, il n'a donc pas d'autre choix que de répercuter le manque à gagner sur les autres copropriétaires. Bien qu'un principe de non-solidarité s'applique, principe inscrit dans la loi de 1965, ceux-ci peuvent accepter de voter des appels de fonds exceptionnels lors de l'assemblée générale, afin de compenser les fonds manquants et préserver la copropriété. Une trésorerie affaiblie peut également se traduire par le gel des dépenses de rénovation ou d'entretien des parties communes (chaudière centrale, façade, toiture, éclairage, ascenseur…). Ces manquements dans l'entretien courant peuvent nuire à la conservation du bâtiment et induire une dégradation prématurée des locaux. Si le taux d'impayés est supérieur à 15 %, le tribunal peut remplacer le syndic par un administrateur judiciaire, chargé de mettre en place un plan de redressement. Cette procédure engendre des frais supplémentaires, pris en charge par l'ensemble des copropriétaires. Le risque est également important pour le propriétaire défaillant, qui risque une saisie sur salaire, des recours juridiques coûteux, une perte de son logement, voire un fichage bancaire. Le syndic dispose de plusieurs recours légaux, avec l'intervention d'un commissaire de justice (ex-huissier) ou d'un avocat pour récupérer les sommes manquantes : lettre de relance dès le premier impayé, mise en demeure, injonction de payer, saisie (sur salaire ou compte bancaire). En dernier recours, une saisie immobilière peut être imposée, avec une vente aux enchères du bien. Le propriétaire qui rencontre des difficultés dans le règlement de ses charges dispose lui aussi de moyens pour tenter de redresser sa situation : échelonnement de paiement proposé par le syndic (plan d'apurement amiable), aides possibles par le FSL (Fonds de solidarité logement), la CAF ou les CCAS. Il a dont tout intérêt à alerter le syndic pour négocier des solutions et éviter que le retard et les frais ne s'accumulent.
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