Avant d’ajouter une baignoire ou des toilettes supplémentaires ou bien d’aménager des combles, faites une simulation afin de connaître l’impact sur votre taxe foncière. Vous risquez d’être surpris.
Vous avez reçu votre avis d’imposition de taxe foncière et vous ne comprenez pas le montant affiché. Cet impôt local annuel qui concerne tous les propriétaires d’un bien immobilier varie d’une ville à l’autre. Si vous avez installé une chambre d’amis avec une douche supplémentaire et des W.-C. ou si vous avez aménagé vos combles, votre taxe foncière s’en ressent également. Explications.
« En matière de taxe foncière de locaux d’habitation (maison ou appartement), le point de départ est la surface au sol du logemen t. Les m² sont corrigés par des coefficients liés à l’état du bien, et à sa situation géographique dans la commune . Les éléments dits «de confort», viennent ajouter («fictivement», juste pour le calcul), des m² supplémentaires. Ensuite, la base obtenue est multipliée par un tarif communal », explique Karine Ambroise, avocat spécialiste en droit fiscal au sein du cabinet Ambroise Avocat, qui a d’ailleurs développé un logiciel de calcul de la taxe foncière et a créé un site internet dédié .
Mais que sont ces éléments de confort? « Par éléments de confort, on entend le raccordement aux réseaux: électricité, gaz ou eau courante…Et également des éléments sanitaires et de chauffage, comme des toilettes, une baignoire, une douche... Non, vous ne rêvez pas…Ce sont bien des «éléments de confort. Et chacun de ces éléments va ajouter des m² taxables, donc augmenter votre taxe foncière », indique Karine Ambroise.
Cela se justifie par le fait que la méthode de calcul de la taxe foncière date de 1970… À cette époque, « le fait d’avoir des toilettes ou une salle de bains dans le logement ou d’être raccordé aux réseaux n’était pas la norme. On devait différencier les appartements et les maisons équipés des appartements plus classiques. Cette méthode de calcul est obsolète et n’a plus de raison d’être », alerte-t-elle.
• J’ajoute une baignoire et des toilettes supplémentaires
« Tout élément de confort supplémentaire ou d’embellissement qui valorise le bien immobilier peut faire augmenter la valeur locative. C’est le cas si vous créez une salle de bain qui n’existait pas, des W.-C. supplémentaires, une baignoire à la place d’une douche... Dans les cas évoqués, il n’y a pas d’augmentation de la superficie habitable mais des éléments de confort qui sont pris en compte dans l’appréciation générale du bien », explique la Direction générale des finances publiques, DGFiP.
Les éléments sanitaires comme un W.-C., une douche ou un chauffage font partie des éléments dits de confort et ces éléments augmentent donc la surface du logement pour les impôts. Ils sont convertis en mètres carrés théoriques. « Une baignoire ajoute 5 m² à la surface au sol, une douche 4 m², des W.-C. 3 m², des lavabos 3 également. Ce sont des mètres carrés fictifs car la surface d’implantation des toilettes par exemple était déjà prise en compte mais comme on ajoute un élément de confort, cela augmente la taxe foncière. Contrairement à ce que l’on pourrait croire (ou vouloir…) la taxe foncière n’est pas du tout liée à la valeur réelle de l’immeuble », détaille Karine Ambroise. Réfléchissez donc à deux fois avant d’installer une chambre d’amis avec sa propre salle de bain. Plus un logement dispose de sanitaires, plus la taxe foncière augmente.
• Je remplace une douche par une baignoire
Une baignoire ajoutant 5 m² fictifs et une douche 4 m², on observe qu’un mètre carré de différence, donc ce n’est pas le remplacement d’une douche par une baignoire qui va impacter la taxe foncière. « Qu’il s’agisse d’une douche ou d’une baignoire, cela n’entre pas vraiment en ligne de compte. Les locaux d’habitation sont actuellement classés en 8 catégories (d’un caractère délabré à somptueux). C’est plutôt le nombre d’éléments qu’il convient de regarder. Si le bien dispose de plusieurs douches ou salles de bain, alors il pourra entrer en catégorie 1 ou 2. C’est à partir de l’ensemble des éléments composant le bien, qu’il faut se placer pour déterminer la catégorie », explique Maître Marie-Cécile Clémence, avocate, spécialiste de la fiscalité locale et de l’immobilier au sein du cabinet M2C Avocat.
• Je transforme une chambre en salon
Aucune surface supplémentaire n’est ajoutée et aucun élément de confort non plus, donc ce changement d’usage de chambre à salon, cette redistribution des pièces, n’a pas d’impact sur la taxe foncière.
• Je refais ma cuisine
Le fait de retaper sa cuisine ne pèse pas plus lourd dans votre taxe foncière. L’évier de la cuisine n’est pas considéré comme un élément de confort contrairement à un lavabo dans une salle de bain. Vous pouvez donc refaire votre cuisine en toute tranquillité.
• J’aménage des combles en chambre
« Cela va augmenter la valeur de votre maison, et conduira également à une augmentation de votre taxe foncière. En effet, les surfaces «annexes», comme les greniers et les caves sont moins taxés que les pièces à usage «principal», comme les chambres, salon, séjour et cuisine », commente Karine Ambroise.
• Je construis une piscine
En moyenne, une piscine mesure 30 m² en France et génère une augmentation de la taxe foncière de 200 €, selon la DGFiP. Si vous déclarez votre piscine aux impôts 90 jours à partir de la fin des travaux, vous bénéficierez d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Seul moyen de ne pas voir sa taxe foncière augmenter à cause de sa piscine: en acquérir une démontable, qui peut être déplacée facilement sans être détruite, comme un bassin hors-sol non cimenté par exemple.
« Si vous faites des travaux d’extension ou de construction, le fait de déclarer ces nouveautés vous permettra de bénéficier d’une exonération temporaire de 2 ans », conclut Karine Ambroise.
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