Si les locations touristiques peuvent encore et toujours constituer un complément de revenu non négligeable, cette activité supporte de moins en moins bien l’amateurisme. Pour éviter mauvaises surprises, amendes ou redressement fiscal, voici ce qu’il faut savoir.
C’est le cas de figure le plus simple puisque louer sa résidence principale est toujours légal et possible sans la moindre formalité. Reste à respecter la notion même de résidence principale: un logement habité au moins huit mois par an par son occupant ou son conjoint ou une personne à charge. On peut donc parfaitement imaginer de louer sa résidence principale pendant tout l’été ou même tous les week-ends de l’année mais pas question de dépasser les quatre mois de location par an.
Les choses se corsent lorsqu’on loue sa résidence secondaire ou un logement qui a été acheté spécifiquement pour cela. Première formalité: effectuer une déclaration en mairie (formulaire Cerfa no 14004*02). Ce document sert notamment à vous identifier pour reverser la taxe de séjour due par les locataires. Les logements non déclarés s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros.
Les choses sont encore un peu plus compliquées dans certaines villes: les communes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues. Ici, il faut une autorisation de la commune afin de modifier l’usage de son logement en meublé touristique. La démarche est plus ou moins délicate selon les communes et quasiment impossible à décrocher à Paris. Pour l’obtenir, il faudrait en effet acheter une surface équivalente à un local commercial et la transformer en local d’habitation. Mieux vaut s’armer de courage et disposer de solides finances… C’est pourquoi certains s’orientent directement vers l’achat de surfaces commerciales habitables (voir ci-dessous) .
Flairant le filon, certaines agences immobilières aiguillent les investisseurs vers des logements référencés dans les copropriétés comme des surfaces commerciales. L’offre n’est pas pléthorique mais bon nombre de ces surfaces se révèlent parfaitement habitables sans trop de travaux. Et pour peu qu’elles soient bien situées, elles se prêtent parfaitement à une location touristique sans ennuis légaux.
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Risqué mais pas impossible. S’il souhaite sous-louer son logement en son absence, un locataire doit impérativement en informer son propriétaire et obtenir son accord écrit. Un petit malin a ainsi été condamné à 5 000 euros de dommages et intérêts et a été expulsé de son logement pour l’avoir sous-loué régulièrement sur Airbnb moyennant 700 euros la semaine.
Tout. Dans une récente instruction fiscale, Bercy a précisé que tous les revenus tirés de la location d’un logement, résidence principale ou secondaire, devaient être déclarés et taxés. Si le cumul annuel de ces ressources est inférieur à 15 000 euros (régime micro-foncier), le propriétaire a droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Le solde est ensuite taxé comme le reste des revenus. Au-delà de 15 000 euros, il faut passer au régime réel pour déduire ses charges.
Et pour ceux dont les revenus fonciers annuels dépassent 23 000 euros (après déduction des frais engagés), le projet de loi de finances pour 2017 prévoit qu’ils devront s’affilier au régime social des indépendants (RSI) et payer des cotisations sociales. La facture fiscale risque encore de s’allonger pour les propriétaires parisiens puisque la capitale leur concocte pour 2017 une forte hausse de la taxe additionnelle à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Elle pourrait passer de 20 % à 100 % de la taxe d’habitation!
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