Assurance vie et SCI : peut-on combiner les deux pour investir dans l’immobilier ?

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Assurance vie et SCI : peut-on combiner les deux pour investir dans l’immobilier ? / iStock.com - Wipada Wipawin

Allier diversification et gestion simplifiée

L'option est peu connue des épargnants, mais il est possible d'intégrer des parts de SCI (Société civile immobilière) dans les unités de compte (UC) de certains contrats d'assurance vie. Le principe est simple. En créant une SCI classique, plusieurs acheteurs (dits "associés") peuvent acquérir, gérer ou louer un ou plusieurs biens immobiliers. Souscrire une SCI via son assurance vie en s'adressant à un assureur, à une banque ou à un courtier, est une approche différente. Dans ce cas de figure, l'investisseur ne détient pas un bien immobilier en direct, mais il souscrit des parts au sein de SCI déjà constituées, proposées par son assureur. Les versements sont investis dans des actifs immobiliers diversifiés (logements, bureaux, hôtels, commerces…), ce qui permet d'augmenter le potentiel de rendement et de minimiser les risques. L'avantage important de cette forme juridique est de dissocier les différents propriétaires, et donc d'éviter l'indivision. Le patrimoine est géré collectivement, mais les parts sont attribuées à chaque associé au prorata de son apport au capital de la société. Contrairement à une SCI classique, où l'associé doit trouver un acheteur pour vendre ses parts, une SCI liée à une assurance vie permet une cession effectuée par l’assureur, qui rachète les parts et se charge de revendre les actifs. Une SCI intégrée à une assurance vie permet aux associés de ne pas avoir à se préoccuper de la gestion de leur bien. Aucun lien juridique n'existe entre le souscripteur et la SCI créée. C'est une société de gestion appartenant généralement au même groupe que l'assureur qui achète, loue, arbitre, entretient et valorise le bien. L'inconvénient est que le souscripteur n'a aucun contrôle sur les opérations.

Les avantages d'une combinaison SCI-assurance vie

La SCI en assurance vie présente un certain nombre d'avantages, dont le principal est le rendement intéressant quoique variable (potentiellement entre 3 % et 5 % par an sur le long terme, en dépit d’une baisse de rendement en 2023/2024), le risque étant réduit grâce à la diversification des actifs. Cette combinaison permet aussi de profiter de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie, avec une imposition uniquement en cas de rachat, un abattement annuel sur les plus-values retirées après 8 ans de détention du contrat et une transmission simplifiée grâce à la clause bénéficiaire, qui permet de nommer en amont la (ou les) personne(s) à qui reviendra le capital. Cet investissement est également plus souple qu'un achat immobilier classique, les rachats s'opérant par le biais du contrat. Il faut toutefois noter que les SCI détenues via un contrat d'assurance vie entrent en principe dans l'assiette de l'IFI, pour leur part investie en immobilier. L'association SCI et assurance vie est particulièrement adaptée pour les épargnants qui recherchent un placement simple et sans contraintes, notamment pour ceux qui visent une diversification de leur épargne à distance des marchés financiers, qui souhaitent miser sur l'immobilier sans pour autant acheter de bien propre, qui préfèrent investir par des versements réguliers et programmés, ou qui anticipent une transmission claire et optimisée. Cette option d'investissement présente cependant quelques inconvénients : frais du contrat d'assurance vie, frais relatifs à la SCI (gestion immobilière, arbitrage…), risques immobiliers liés au contexte économique, liquidité partielle (délai pour un rachat, calcul non continu de la valeur liquidative…).

Une réforme en cours à prendre en compte

Les autorités françaises (décret n°2026-341 du 30 avril 2026) ont acté en 2026 une réforme de l'accès des SCI à l'assurance vie, qui vise à renforcer l'encadrement des supports immobiliers dans l'assurance vie. Les nouvelles règles limitent progressivement le référencement de certaines SCI dans les contrats d'assurance vie et favorisent des véhicules réglementaires tels que les SCPI, OPCI ou ELTIF (European Long-Term Investment Fund).