Retraite de parts de SCPI : pourquoi votre place dans la file d’attente peut sembler reculer ?

Crédit photo : Shutterstock

Dans certaines SCPI, revendre ses parts peut prendre du temps. Et lorsqu'un épargnant voit soudain son rang reculer dans la file d'attente, l'incompréhension est forte. Une récente médiation de l'AMF permet de mieux comprendre les règles du jeu — et les progrès attendus en matière de transparence.

Une file d'attente très encadrée

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier sans acheter directement un logement ou un bureau. En contrepartie, ils détiennent des parts et perçoivent, le plus souvent, des revenus issus des loyers.

Mais lorsqu'un associé souhaite récupérer son argent, il doit demander le retrait de ses parts auprès de la société de gestion. Dans une SCPI à capital variable, cette demande est inscrite dans un registre chronologique. Autrement dit, chacun prend rang dans une file d'attente, et les demandes sont traitées dans l'ordre d'arrivée.

Encore faut-il qu'il y ait suffisamment de nouveaux souscripteurs pour racheter les parts des sortants. Lorsque le marché ralentit, les délais peuvent donc s'allonger.

Le cas d'un épargnant surpris par son rang

Monsieur X avait demandé le retrait de ses parts le 18 mars 2025. En consultant les bulletins trimestriels de sa société de gestion, il avait estimé qu'environ 43.900 parts le précédaient dans le registre.

Quelques mois plus tard, en août 2025, surprise : la société de gestion lui indique que 52.000 parts doivent finalement être servies avant les siennes. Pour lui, le constat est difficile à accepter. Comment son rang a-t-il pu reculer alors que les demandes sont censées être traitées par ordre chronologique ?

L'explication tient à une distinction importante : certaines demandes enregistrées avant la sienne étaient incomplètes. Elles figuraient bien dans le registre, mais n'étaient pas encore exécutables, faute de pièces justificatives.

Demande inscrite ne veut pas toujours dire demande prête à être traitée

Une demande de retrait peut être valablement reçue si elle indique notamment le nom du porteur, la SCPI concernée, le nombre de parts et le prix demandé. Mais, pour être exécutée, la société de gestion peut aussi devoir obtenir d'autres documents : un RIB, un justificatif de domicile, ou encore une attestation de propriété en cas de succession.

Dans le cas examiné, les demandes incomplètes avaient été inscrites dès leur réception, mais elles n'étaient pas intégrées dans les chiffres publiés comme demandes réellement en attente d'exécution. Lorsqu'elles ont ensuite été complétées, elles ont retrouvé leur rang initial, puisqu'elles avaient été reçues avant celle de Monsieur X.

Ce n'était donc pas une demande plus récente qui avait doublé Monsieur X, mais la régularisation de dossiers plus anciens.

Une nouvelle règle pour plus de clarté

La pratique pouvait toutefois créer un sentiment d'injustice. Un porteur ayant envoyé un dossier incomplet pouvait, en le complétant tardivement, conserver son ancien rang, au détriment de ceux qui avaient déposé un dossier complet dès le départ.

La société de gestion a donc fait évoluer sa procédure. Désormais, une demande incomplète devra être régularisée dans un délai de trente jours pour conserver son rang d'origine. Passé ce délai, le rang sera recalculé à partir de la date de réception des pièces manquantes.