Succession : quels recours en cas de mauvaise évaluation des biens immobiliers ?

Succession : quels recours en cas de mauvaise évaluation des biens immobiliers ? / iStock.com - BrianAJackson

L'impact fiscal d'une mauvaise évaluation

Le désaccord sur l'estimation d'un bien peut constituer une difficulté importante dans le règlement d'une succession. La finalité de l'estimation est de déterminer la valeur exacte du patrimoine de la personne décédée, afin de procéder à un partage équitable entre les différents héritiers, mais aussi de calculer les droits fiscaux à verser à l'administration. La valeur vénale au jour du décès, soit le prix du bien vendu dans les conditions normales du marché, constitue la base de calcul des droits de succession. Cette valeur doit être déclarée au fisc dans les six mois suivants. (12 mois si le décès a eu lieu dans les DROM-TOM ou à l'étranger). Déclarer un bien à une valeur inférieure comporte des risques sur le plan fiscal. L'administration peut en effet réévaluer les biens et engager un redressement fiscal en réclamant aux héritiers un complément d'impôt, auquel peuvent s'ajouter les intérêts de retard et les éventuelles pénalités. Il faut savoir que le fisc dispose d'outils stricts et fiables, en plus d'un délai de reprise de 3 ans, pour contrôler les déclarations et rectifier celles qui sont pressenties comme inexactes. Le risque d'une sous-évaluation est donc réel.

Conséquences patrimoniales et risque de tensions familiales

La question du prix à fixer peut, à elle seule, engendrer des conflits : un héritier peut défendre l'idée d'une estimation basse pour vendre plus rapidement, et un autre, moins pressé, peut souhaiter un prix haut pour maximiser le montant de l'héritage à percevoir. Même si les héritiers peuvent déterminer librement le prix, cette valeur doit rester cohérente avec la valeur vénale réelle pour la déclaration fiscale. Il est donc fortement conseillé de solliciter l'expertise du notaire et d'au moins deux agences immobilières. Les professionnels ont des méthodes fiables et rigoureuses, avec des données objectives et vérifiables, pour déterminer la valeur réelle d'un bien (notamment la comparaison avec des biens similaires vendus dans la même période et sur la même zone géographique). Une estimation contestée entraîne souvent une indivision qui s'éternise, avec le risque d'amplifier les conflits autour de sujets annexes, tels que les charges, l'occupation des biens, les loyers à percevoir, etc. L'enjeu se situe également au niveau de la revente ultérieure. Si le bien est revendu beaucoup plus cher que celui déterminé lors de l'évaluation préalable, une plus-value sera appliquée. Autant de sujets qui peuvent mettre le feu aux poudres lors du règlement d'une succession, sachant que la part affective (rivalités anciennes dans une fratrie, attachement au bien ressenti différemment…) vient inévitablement se greffer sur ces questions matérielles.

Quels recours suite à une mauvaise évaluation ?

Des moyens existent pour permettre à un héritier de contester l'estimation d'un bien. Le premier recours est la demande d'expertise ou de contre-expertise, afin de fixer un prix plus conforme à la réalité du marché au moment du décès. Cela suppose une nouvelle évaluation par un expert indépendant. Si les héritiers ne parviennent pas à un accord, le juge peut intervenir pour ordonner une expertise judiciaire, avec nomination d'un expert. Un héritier qui se sent lésé par une estimation peut également utiliser l'outil de la contestation du partage successoral, dans un délai de deux ans. Pour engager cette action en complément de part, destinée à obtenir une compensation financière ou en nature, il doit prouver le préjudice subi par un déséquilibre - une lésion de plus du quart - des parts en apportant des preuves suffisantes (expertises d'autres notaires, évaluations par des professionnels…). À noter : la valeur des biens s'estime alors au jour de la signature de l'acte du partage. Plusieurs recours sont possibles afin de rétablir l'équilibre d'une succession. Notaires, mais aussi experts immobiliers mandatés pour les estimations, sont des éléments centraux dans la démarche d'évaluation. Si leur estimation est erronée, leur responsabilité civile professionnelle peut être engagée. Une action en responsabilité peut permettre aux héritiers d'obtenir des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi. Si les démarches amiables n'aboutissent pas, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge pourra alors prendre des décisions telles qu'une expertise judiciaire pour la réévaluation des biens, ainsi que l'indemnisation des héritiers lésés.