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Le compromis de vente, comme la promesse de vente, est un avant-contrat précédant la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier. Suite à la signature du compromis, le vendeur et l’acheteur s’engagent de manière définitive à mener l’opération à son terme. Il s’agit d’une sécurité pour l’un et pour l’autre.
Le compromis de vente: un préalable à l’achat/vente d’un bien immobilier
On parle de compromis de vente (ou de promesse synallagmatique) dans le cadre d’une vente/d’un achat immobilier. Concrètement, le compromis de vente prend la forme d’un contrat, signé entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier, le plus souvent devant notaire. Comme l’indique le code civil: «le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix». Ainsi, le vendeur s’engage à vendre le bien aux conditions indiquées. De son côté, l’acquéreur s’engage également à acheter le bien, aux mêmes conditions. La signature du compris de vente précède celle de l’acte authentique de vente, devant notaire.
A quoi sert un compromis de vente?
Le compromis de vente constitue un engagement , tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Il s’agit d’une sécurité pour les deux parties puisque chacune s’engage vis-à-vis de l’autre. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat. Il ne s’agit donc pas de le prendre à la légère.
La signature d’un compromis de vente accorde un délai à l’acheteur. Celui-ci peut lui être utile pour:
- Obtenir un prêt immobilier .
- Mobiliser des sommes placées sur certains produits d’épargne spécifiques comme un Plan d’Epargne Entreprise (PEE), un Plan d’Epargne pour la Retraite Collectif (PERCO) ou un Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) pour l’achat d’une résidence principale.
- Vérifier l’existence d’éventuelles servitudes (droit de passage…).
A savoir
L’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, la fin du délai de rétractation est repoussée au premier jour ouvrable suivant.
Compromis de vente et désistement de l’acheter ou du vendeur
Afin de garantir son engagement, l’acheteur verse généralement un acompte dont le montant est compris entre 5 % et 10 % du prix du bien, hors frais de notaire. Ces arrhes sont déduites du prix de vente lors de la signature effective de la vente. Toutefois, ils lui seront remboursés s’il fait jouer une des conditions suspensives.
Si le vendeur se rétracte, l’acheteur peut le contraindre à vendre le bien en ayant recours à la justice. Si c’est l’acheteur qui se rétracte (en dehors du cadre prévu dans les conditions suspensives et après le délai de rétractation), le vendeur peut l’obliger à acheter le bien, là encore dans le cadre d’une décision de justice.
A savoir
En cas de défaillance de l’acheteur (en dehors du cadre prévu dans les conditions suspensives et après le délai de rétractation), le vendeur peut préférer conserver les arrhes versées lors de la signature du compromis plutôt que de contraindre l’acheteur à acquérir le bien.
Que contient un compromis de vente
Le compromis de vente doit comporter les éléments suivants:
- Nom et prénom de l’acheteur et du vendeur, signature des deux parties.
- Adresse et description détaillée du bien immobilier.
- Origine du bien (identification de l’ancien propriétaire et mention du précédent acte de vente, le cas échéant).
- Délai d’option (la date d’expiration de la promesse de vente. A cette échéance, au maximum, l’acquéreur doit annoncer s’il achète réellement le bien ou non).
- Prix du bien.
- Modalités de paiement.
- Dossier de diagnostics techniques et environnementaux.
- Honoraires de l’agent immobilier, le cas échéant, et identification du payeur de ces honoraires.
- Mention du délai de rétractation de 10 jours (ne concerne que l’acheteur).
- Conditions suspensives permettant d’annuler la promesse de vente (refus de prêt immobilier, apparition de servitudes, exercice d’un droit de préemption).
La signature du compromis de vente précède celle de l’acte de vente définitif d’un bien immobilier. Le délai obtenu permet à l’acheteur de régler certains détails, comme celui du financement. Le vendeur et l’acheteur s’engagent à vendre/acheter le bien aux conditions retenues. Si l’un ou l’autre fait défaut, il peut être contraint à acheter/vendre le bien, par décision de justice.
