L'OPCI « grand public » caractérisé par sa diversité

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7 ans après le lancement des premiers OPCI, l'étude ASPIM-AFG dresse un bilan d'étape. Fin 2013, des OPCI « grand public » offrent un encours sous gestion de 1,29 md €. Leur croissance a été moins rapide que les fonds à destination des professionnels. Ils grignotent cependant, une place croissante avec la possibilité de les rentrer en tant qu'unité de compte dans les contrats d'assurance vie.

A l'origine, le régime juridique et fiscal des OPCI avait pour objectif de moderniser l’offre de produits d’épargne immobilière à l’attention des particuliers et des institutionnels. Dans ce contexte, leur régime juridique a été́ constitué sur le modèle des OPCVM, notamment en matière de gestion de la liquidité́. L’OPCI doit être investi au minimum à 60% en actifs immobiliers, les 40% restant pouvant être investis en actifs financiers divers. Il peut prendre la forme de SPPICAV ou de FPI, et relever soit de la fiscalité́ des valeurs mobilières soit de celle des revenus fonciers, à l’image des SCPI.

L'étude ASPIM-AFG réalisée avec l'aide d'IPD et de l’IEIF, porte sur un échantillon très représentatif du marché des OPCI. Elle distingue deux familles d’OPCI : les fonds «grands publics» destinés aux particuliers et ceux réservés aux «investisseurs qualifiés ».

 

Le marché des OPCI grand public

Le marché compte 9 produits en 2013 repartis entre 6 sociétés de gestion. 8 sont constitués sous forme de SPPICAV et relève de la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers. Le 9ème qui a adopté la forme de FPI (fonds de placement immobilier) supporte la fiscalité immobilière. La surface cumulée du patrimoine atteint 202 475m2 (+42%). L'actif net s'élève à 1,19 md€ (+34%).

 

Diversité de l'actif immobilier

L'actif immobilier est d'une réelle diversité. Les capitaux détenus sont répartis à hauteur de 77 % dans des véhicules comprenant entre 11 et 20 actifs immobiliers distincts. Seuls 10 % des capitaux sont répartis dans des produits comprenant moins de 6 actifs distincts.

Les actifs immobiliers sont essentiellement détenus de manière indirecte (85%) pour des raisons de souplesse, de fonctionnement de gestion (facilité d'acquisition et de cession d'actifs). .

En terme sectoriel, le segment bureau est le grand favori (59,42 %de l'actif brut immobilier, 106722m2). Juste derrière figurent les actifs commerciaux (30,46 %, 82665m2). Le logement ne représente que 9,87% (12125m2) tandis qu'apparait « une diversification récente » sur l'hôtellerie (0,25%).

Sur le plan géographique, la part des investissements à Paris et en région parisienne sur un an a été́ réduite au profit de l’étranger et de la province. En valeur, ces investissements sont concentrés à Paris (31,7%) et en région parisienne (30,1%) soit 62% contre 87% à fin 2012. Une diversification à l’étranger est en nette progression sur un an (18,7%).

Compte tenu du profil de liquidité́ de la majeure partie des OPCI « grand public », la part des actifs financiers occupe une moyenne de 42% de l’actif global des véhicules dont 16% en actifs liquides. Cette répartition se justifie « par la jeunesse des véhicules qui, compte tenu de la nature de leur sous-jacent, nécessite du temps pour la montée en charge ». De plus l’OPCI étant un placement de long terme, « la quote-part d’actif financier constitue l’outil immédiat de gestion de la liquidité́ ».

 

Protection de la liquidité́

8 OPCI « grand public » ont prévu dans leurs statuts un mécanisme de restriction de sortie pour les porteurs détenant plus de 20% des parts. Ce mécanisme de protection des petits épargnants permet d’éviter le retrait brutal d’un important porteur de parts éventuellement préjudiciable aux autres. Aucun OPCI « grand public » ne prévoit de « lock up » ni de préavis de rachat. En revanche, 3 OPCI prévoient dans leur documentation juridique un droit de sortie.

 

Fréquence des possibilités de souscription et de rachat

4 OPCI « grand public » établissent une valeur liquidative (VL) tous les 15 jours et 5 une valeur liquidative mensuelle. La VL sert de base aux souscriptions et aux rachats.

 

Typologie des actionnaires

Les OPCI « grand public » sont à 75 % détenus dans le cadre de l’assurance-vie, via notamment les unités de compte souscrites par les particuliers. La détention en direct sur un compte titres reste encore faible (12%).

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