Immobilier : "il n'y a pas de bulle à Paris !" (Capifrance)

le , mis à jour à 17:08
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Pour Jacques Daboudet (Capifrance), il n'y a pas de bulle à Paris, et les taux du crédit immobilier vont rester bas.
Pour Jacques Daboudet (Capifrance), il n'y a pas de bulle à Paris, et les taux du crédit immobilier vont rester bas.

Le marché immobilier commence à retrouver des couleurs en France, explique Jacques Daboudet, président de Capifrance. Quant à l’immobilier parisien, le niveau des prix ne devrait pas être impacté par l’encadrement des loyers par la loi Alur, affirme-t-il. Interview exclusive.

Pouvez-vous nous présenter Capifrance en quelques mots ?

Jacques Daboudet : Capifrance est un réseau immobilier qui existe depuis 13 ans, et compte désormais 1.480 conseillers indépendants en immobilier sur l’ensemble du territoire français. Nous sommes une agence en ligne et nos conseillers, qui sont des agents commerciaux en immobiliers indépendants, ont pour particularité de travailler depuis leur domicile, et non dans des agences physiques. Chaque agent travaille sur l’immobilier du secteur où il habite, et qu’il connaît bien. Nos activités s’étendent à la plupart des types de biens : appartements et maisons, baux commerciaux, fonds de commerce et logements neufs. Notre vitrine à nous, c’est le web. Nous disposons de 36.000 biens immobiliers à la vente sur notre site, qui sont repris par d’autres sites agrégateurs d’annonces. Nous avons réalisé 7.300 ventes en 2014, pour un chiffre d’affaires de 54 millions d’euros.

Vous avez un « business model » plus flexible que celui des agences physiques. Ne craignez-vous pas, cependant, une désintermédiation progressive du marché de l’immobilier, avec des ventes en ligne ne passant plus par des agences immobilières ?

J. D. : Je vais répondre « oui et non » à votre question. Oui, car c’est déjà un phénomène très développé : environ 45% des transactions immobilières se font de gré-à-gré entre particuliers de nos jours. De nos jours, 95% des Français ont le réflexe de regarder d’abord les offres sur Internet lorsqu’ils envisagent d’acheter un bien immobilier. C’est une bonne chose pour notre modèle. On dénombre des fermetures d’ agences physiques traditionnelles, alors que des réseaux mandataires en immobilier se développent. Le service des agences traditionnelles continue de répondre aux attentes d’un certain nombre de clients.

Si le phénomène de la vente entre particuliers, qui perd ces dernières années son élan, continue de subsister en France, c’est surtout parce que les gens pensent faire une économie en évitant de payer les services d’une agence immobilière, mais il arrive souvent qu’ils se trompent. Les biens échangés de particulier à particulier sont souvent surpayés, car l’acheteur ne se rend pas compte des éventuels défauts qu’un professionnel de l’immobilier aurait repérés lors d’une visite, et qui aurait mené à un bon ajustement du prix de vente.

Est-ce que l’encadrement des loyers, mis en place à Paris depuis le mois d’août par la loi Alur, pourrait dégrader le marché de l’immobilier comme cela a pu être affirmé ?

J. D. : Concernant la loi Alur, il y a deux points de vue qui s’opposent. Il est vrai qu’il y a eu des abus en matière de loyers dans certaines villes, dont Paris fait partie. Mais de manière générale, le principe de l’encadrement des prix n’est pas une bonne chose. Le marché, c’est le marché. Surtout, l’achat à but locatif à Paris, déjà difficilement rentable, va devenir encore moins rentable avec la baisse des loyers. Ceci pourrait faire fuir les investisseurs en immobilier, notamment étrangers. Il faut rappeler que cette loi va également encadrer les honoraires des agences immobilières qui font de la location. Les marges de ces agences se réduisent déjà significativement, et pourrait inciter certains professionnels à se désintéresser de cette activité. Il pourrait donc y avoir un manque de professionnels pour organiser des locations de biens, donc un déficit de service. Sans parler des éventuelles sources de conflit entre locataires et propriétaires sur le juste niveau du loyer, dues à cette loi. Le temps fera son œuvre, mais je pense que nous reviendrons sur cette loi ALUR, car si elle sert aujourd’hui les locataires, qu’en sera-t-il des investisseurs et professionnels sur le long terme ?

Pourrait-il y avoir une baisse des prix de l’immobilier à cause d’un éventuel départ des investisseurs étrangers comme vous le mentionniez ?

J. D. : Non, il n’y a pas de raison que les prix baissent car la demande est là à Paris. Plus généralement en France, le marché de l’immobilier se reprend un peu depuis le début de l’année. Les volumes de transaction ont été plutôt faibles au premier trimestre, mais se sont repris au second trimestre. On estime que depuis le début de l’année, les prix de l’immobilier en France ont progressé de 2,8%. La demande reprend le pas sur l’offre.

Pour revenir sur le cas parisien, les prix ont tout de même beaucoup monté depuis 10-15 ans. Ne sommes-nous pas encore dans une phase de bulle, alimentée par les taux bas ?

J. D. : Il n’y a pas de bulle à Paris ! C’est une ville attractive, ce qui explique la valorisation de son immobilier. Paris est une ville qui n’est pas chère par rapport à d’autres grandes capitales mondiales, même si elle est chère pour les Français. En termes de prix au mètre carré, on se rend compte que Londres est presque de 25 à 30% plus chère. Berlin, qui est moins chère que Paris, voit ses prix monter progressivement. Les prix parisiens ne sont donc pas survalorisés. Sans compter que les pratiques des banques sont désormais plus saines en termes de crédit. Avant 2008, on assistait à un allongement rapide des durées de crédit immobilier, atteignant 30 ou 35 ans, voire même 40 ans ! De nos jours, avec les régulations bancaires issues de Bâle III, ces excès ne se voient plus comme avant, et cela limite les risques de bulle. Je reste donc très optimiste en ce qui concerne la tenue des prix à Paris.

Même si les taux du crédit immobilier remontent ?

J. D. : Il y a très peu de risques à ce niveau. L’inflation est très faible en France et en Europe, et il n’y a pas de raison que les taux remontent très vite. Les banques centrales remontreront leurs taux au gré de la reprise de la croissance et de l’inflation ! Dans l’immédiat, la hausse des taux restera donc bien maîtrisée. Par ailleurs, dans ce contexte, la plupart des placements financiers sont peu rémunérateurs. Les investisseurs ont ainsi tendance à se reporter sur l’immobilier, qui offre actuellement de meilleurs rendements. Ceci devrait donc soutenir le marché et les prix.

Propos recueillis par Xavier Bargue

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  • kpm745 le dimanche 27 sept 2015 à 05:54

    sibile prend ses désirs pour la réalité. Les prix en France sont excessivement surévalués. Il suffit de regarder les statistiques de Friggit pour constater l'ampleur de la bulle

  • sibile le samedi 26 sept 2015 à 18:49

    pau deva, stp ....explique nous combien tu as acheté et vendu d'appartements à Paris, et combien tu en as mis en location, pour qu'on puisse juger de ton expérience dans ce domaine....

  • pau.deva le samedi 26 sept 2015 à 17:14

    sibile connait rien en immobilier à part etre amoureuse de Sarkozy elle sait queue dalle ! elle sait pas que c'est sous sarko en 2012 qu'a été supprimé l'exonération de taxe à la plus valus après 15 ans de détention d'un bien à but locatif ou secondaire c'est ça qui a tué le marché chez les investisseurs . et hollande ne l'a pas faite abrogé !

  • sibile le samedi 26 sept 2015 à 11:00

    les prix de l'immobilier vont flamber à nouveau comme dans les autres pays, des qu'on verra la fin de la désastreuse parenthèse socialiste qui a massacré le secteur du logement, c'est-à-dire bientôt

  • fortunos le vendredi 25 sept 2015 à 18:43

    la baisse doit se poursuivre pour arriver au niveau allemand ou l immo et les loyers sont 35 % plus bas.Ce serait moche pour les riches proprio,mais sympa pour les locataires qui pourraient consommer autre chose et faire tourner l economie!!

  • stochast le vendredi 25 sept 2015 à 18:24

    Et à ceux qui me diraient : "Oui, mais les transports, c'est pareil dans toutes les capitales du monde", je répondrai : il n'y a pas que des capitales ni que des mégapoles qui soient attractives. D'ailleurs, si on devait comparer l'attractivité de Paris à des villes du genre de Calgary ou Saskatoon, Paris, toute capitale qu'elle ait, aurait du mal à soutenir la comparaison...

  • stricot le vendredi 25 sept 2015 à 18:23

    Perso si ca baisse de 10%, avec les niveaux de loyer actuels et les taux d'interets bas, j'achete (je ne vis pas en France, donc pas de pb de bouchons etc... Et je n'ai pas confiance en nos caisses de retraite pour nous assurer de vieillir aussi confortablement que mes parents). Voila pourquoi la demande n'est pas pres de se tarir.

  • UBOAT le vendredi 25 sept 2015 à 18:05

    Faut juste encore attendre un tout petit peu, nous ne sommes pas encore au fond du trou, quant nous aurons 15 à 20% de chômeurs (nous sommes à 12% pour ceux qui ne serait pas au courant croyant au mensonges de L'autoproclamé Audacieux 1er) les prix tomberont de 10% par an, actuellement : 4 vendeurs pour un acheteur et RIEN ne ce vend contrairement au conn eries que nous bassine les agents immobiliers de tout acabit.

  • stochast le vendredi 25 sept 2015 à 18:03

    Ce qui rend Paris si chère, ce n'est pas seulement le prix de l'immobilier, ce sont toutes les petites joyeusetés qui vont avec : des millions de personnes qui passent plusieurs heures par jour dans des embouteillages sans fin ou dans des rames bondées, et un climat abominable où la punition frappe immanquablement le malheureux qui sort en oubliant son parapluie à la maison.

  • UBOAT le vendredi 25 sept 2015 à 18:00

    Non non ! Il n'y a pas de bulle, ni a Paris, ni en France, l'immobilier est simplement surévalué de 30% minimum.