Fructipierre : des prévisions en baisse

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L'année dernière encore, les temps ont été durs pour Fructipierre. L'exploitation de la SCPI a été marquée par une vacance locative importante comme en témoigne le taux d'occupation financier qui atteint en moyenne 84,78% (vs 85,3 % en 2013). Malgré la remontée du TOF (87,89 % au 2ème trimestre), 2015 se profile guère mieux. D'après les estimations de NAMI AEW Europe, le revenu devrait tourner autour de 22,5€ en 2015 (vs 24€ en 2014).

Les raisons de la morosité de l'activité locative de Fructipierre (NAMI AEW Europe) tient à la libération d’actifs significatifs (Tour Franklin, 1276m2 ; Vélizy…29 m²…), à des travaux parfois importants sur certains d’entre eux et en conséquence au délai nécessaire pour les relouer. A noter que les franchises de loyers pèsent près de 5 % dans le TOF ce qui ramène le taux de d'occupation à un niveau moins préoccupant.

Les surfaces vacantes s’élèvent à 14 189 m2 en fin de l’exercice soit 10,11 % du total du patrimoine en mètres carrés. Un mieux par rapport à 2013 (17 314 m2). En effet si le manque à gagner résultant des surfaces vacantes étaient estimés à quelques 5m€ en 2013, il ne représente plus que en 3, 32 m€ en 2014. De même le poste des provisions pour créances douteuses chute de manière significative en passant sur un an de 516,7 k€ à 333,4 k€. Témoin d'un certain assainissement de ses rapports avec ses locataires, la dotation de l'exercice représente 0,89 % des loyers facturés contre 1,37 % en 2013.

Malgré un environnement locatif tendu, Fructipierre continue de creuser son sillon. Elle a réalisé 4 investissements (53 m€) en bureaux (Le Vox à Saint-Denis, Lyon) en commerce (Paris, 5,5 m€) et dans une galerie commerciale (Suresnes, 13,7 m€). Dans la ligne de ses promesses, la SCPI poursuit ses arbitrages. Lentement mais surement 2 biens ont été cédés (22,8 m€) illustrant « la pertinence de la stratégie d'arbitrage en vue de valoriser les réserves financières constituées dans la durée ». Ainsi, les bureaux situés situé rue Salomon de Rothschild à Suresnes ont permis de dégager une belle plus value (10,9 m€). Reste que le chantier de cessions à venir est vaste. Les autorisations de vente d'actifs obtenues par les associés réunis en assemblée générale représentent un montant de 117 m€ sur 25 immeubles soit 18,44 % de la valeur du patrimoine et 27 % en terme de surface (38 000 m2 à vendre vs 140 269 m2).

Dans la logique d'une activité locative difficile, le résultat 2014 baisse. Il s’établit à 19,7€ (Vs 21,13€). Le revenu distribué aux associés s'est élevé à 24€ (vs 25,44€) dont 6€ « avec l’opération extrêmement bénéficiaire réalisée sur Salomon de Rothschild ». Dans le même temps, le report à nouveau s'étoffe (3,66€ / part vs 2,42€) pour atteindre l'équivalent de 1,83 mois de distribution 2014.

Rassurant, l’ensemble des réserves de Fructipierre (le report à nouveau, les provisions pour grosses réparations et les plus-values sur cessions d’actifs) représente 37,18 €. Ce matelas particulièrement significatif constitue « un atout fort pour affronter la conjoncture ». Pour cause, la politique de distribution vise autant à assurer la régularité du revenu qu'à « faire revenir aux associés le fruit de leur placement tout en prévoyant, sur le long terme, l’entretien du patrimoine ».

2015 ? Les difficultés sont encore là mais le plein effet des efforts de la société de gestion « se feront ressentir en 2016 à la fin des mesures d’accompagnement locatives ». Et le résultat 2015 devrait encore demeurer impacté par « les éléments conjoncturels ». La stratégie d’arbitrage, de valorisation et d’adaptation du patrimoine reste néanmoins maintenue. Elle passe également par la réalisation d’acquisitions portant principalement sur des actifs de bureaux (Levallois Perret 19,6 m€, Voisin le Bretonneux,…,3m€) et de façon complémentaire sur des actifs de commerce de centre ville ou encore des parkings comme les 35 places acquises à Suresnes (240k€) au 1er trimestre. Patience donc pour les associés qui devront se contenter cette année d'un revenu estimé par NAMI AEW Europe autour de 22,5€.


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