Les nouveaux propriétaires demandent réparation pour les fissures d'un mur construit par l'ancien propriétaire (Crédit photo : Shutterstock)
Quelques années après la vente d'un bien immobilier, un mur de soutènement construit par l'ancien propriétaire commence à se fissurer. Les nouveaux propriétaires demandent réparation pour les dommages subis.
Les faits
En mars 2015, un couple acquiert une propriété appartenant à M. et Mme U. Avant la vente, M. U avait construit lui-même un mur de soutènement sur le terrain. Quelques années plus tard, les nouveaux propriétaires constatent des fissures et d'autres dégradations sur ce mur, soulevant des inquiétudes quant à sa solidité et à son éventuel effondrement. Face à ces désordres, ils font appel à un expert et assignent ensuite les anciens propriétaires en justice afin d'obtenir la réparation des dommages subis.
En mars 2023, la cour d'appel rejette la demande des acquéreurs, estimant que la garantie décennale ne peut pas être appliquée. Selon les juges, les dommages relevés ne remplissent pas les conditions pour engager cette garantie, car le mur, bien que fissuré, ne s'est pas effondré et remplit toujours sa fonction. De plus, la cour d'appel exclut également la responsabilité contractuelle de droit commun des vendeurs, arguant que ces derniers n'ont pas passé de contrat de construction avec les acheteurs, mais uniquement un contrat de vente immobilière.
L'intervention de la Cour de cassation
Saisie de l'affaire, la Cour de cassation confirme la décision de la cour d'appel sur la garantie décennale. Elle estime que le délai de dix ans est expiré et que les fissures identifiées par l'expert ne constituent pas, en elles-mêmes, une menace suffisante pour la solidité de l'ouvrage ou pour le rendre impropre à sa destination.
Toutefois, la haute juridiction censure la cour d'appel sur un autre point : la responsabilité contractuelle de droit commun. Selon l'article 1792-1 du Code civil, une personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit est considérée comme un constructeur. À ce titre, elle reste responsable pendant dix ans des dommages intermédiaires affectant l'ouvrage, si une faute de sa part est prouvée.
En rejetant d'office la responsabilité contractuelle des vendeurs sous prétexte qu'ils n'avaient pas de contrat de construction avec les acquéreurs, la cour d'appel a donc commis une erreur juridique. C'est pourquoi la Cour de cassation casse cette partie de la décision et renvoie l'affaire devant une autre formation de la cour d'appel pour réexamen.
D'un point de vue juridique, cette affaire met en lumière le fait qu'un vendeur ayant réalisé lui-même des travaux sur un bien vendu peut être tenu responsable en cas de désordres même après la vente, sous réserve de prouver une faute de sa part. L'issue finale de ce litige dépendra donc de la capacité des acquéreurs à démontrer que les vices affectant le mur résultent bien d'une malfaçon ou d'un défaut de construction imputable aux anciens propriétaires.
Source : 23 janvier 2025 - Cour de cassation - Pourvoi n° 23-21.610
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