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Travaux: le syndic ne peut facturer un copropriétaire seul sans accord de l'AG
Le Figaro24/09/2018 à 09:45

Un syndic ne peut pas imputer le coût de travaux à un seul copropriétaire sans l'accord préalable de l'assemblée générale.(Crédits:Pixabay Anestiev)

Un syndic ne peut pas imputer le coût de travaux à un seul copropriétaire sans l'accord préalable de l'assemblée générale.(Crédits:Pixabay Anestiev)

Un syndic a imputé à un copropriétaire, responsable de la dégradation d'une canalisation, le coût des travaux. Problème : il a pris cette décision sans l'accord de l'assemblée générale. Une faute délictuelle selon la Cour de cassation.

Les différends entre copropriétaires et syndic sont monnaie courante. Les charges de copropriété sont souvent la raison du litige. Dans une récente affaire, il s'agissait plutôt de travaux affectant les parties communes. Sans autorisation de l'assemblée générale (AG), le syndic d'une copropriété a imputé à un copropriétaire, et à lui seul, le coût des travaux de réparation d'une canalisation constituant une partie commune.

Estimant qu'il n'avait pas à payer cette réparation, le particulier intente une action en justice contre le syndic pour réclamer le remboursement de ce paiement. Sa demande est rejetée au motif que le syndic, en lui imputant la réparation d'une partie commune et non à l'ensemble de la copropriété, «commet un excès de zèle dans l'exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion».

La Cour de cassation a jugé, au contraire, que la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée alors qu'il était constaté qu'il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une partie commune. «Les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des copropriétaires en conséquence des décisions de l'assemblée générale, explique Me Gabriel Neu-Janicki, avocat à la Cour de Paris. C'est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont ensuite réparties entre les copropriétaires».

Une faute de l'exercice de la mission du syndic

Autrement dit, un copropriétaire qui a porté atteinte à une partie commune peut devoir s'acquitter du coût des travaux mais la demande de réparation du préjudice suppose l'accord de l'AG. En aucun cas, le syndic ne peut, de sa propre initiative, décider d'imputer à un copropriétaire, fût-il responsable, le coût de réparation sur des parties communes.

L'imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l'exercice. Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe, par l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. «C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans sa décision, conclut Me Neu Janicki. Le syndic qui impute à un copropriétaire une facture de réparation d'une partie commune commet une faute dans l'exercice de sa mission, dont il doit répondre sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Ce dernier affirme que: «Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

4 commentaires

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  • mxnagg
    24 septembre10:24

    Je parle même pas du mec qui démolit un Mur porteur ( Évidement sans accord et sans architecte ) pour se faire une cuisine américaine. fissures sur la façade consécutive a la réallocation des charges... Ou le mec qui a un camion fritte qui vidange ses bac dans les WC résultats sa fige , les canalisations se bouche frais de débouchage... et bah tu ne peux pas charge le fautif.

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