Sonia et Jean veulent transmettre leur maison à leurs enfants dès maintenant

information fournie par Le Particulier •22/12/2024 à 07:00

Pour faciliter la gestion de leur succession, les parents souhaitent transmettre leur maison dès maintenant à leurs 3 enfants.

Sommaire:

• La donation avec réserve d’usufruit, une solution envisagée un temps par Sonia et Jean
• Comment fonctionne la donation avec réserve d’usufruit?
• Pourquoi Jean et Sonia ont exclu le choix de la donation simple
• Tableau: La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier:
• En démembrement de propriété, qui paie les travaux d’entretien de la maison?
• La donation avec réserve d’usufruit engendre trop de risques dans une fratrie conflictuelle
• La donation-partage avec réserve d’usufruit: fausse bonne idée pour Sonia et Jean
• La SCI familiale en nue-propriété, une solution pertinente pour la transmission du couple

La donation avec réserve d’usufruit, une solution envisagée un temps par Sonia et Jean

Sonia et Jean vivent depuis 40 dans leur maison de Puteaux, en Île-de-France. Ils détiennent un contrat d’assurance-vie sur lequel ils ont placé 100.000 euros. Ils ont aussi un Livret A chacun, dont le plafond maximum de dépôt (22.950 euros) est atteint. Cependant, la part la plus importante de leur patrimoine provient de leur maison, dont la valeur est estimée à 900.000 euros.

Sonia et Jean veulent la transmettre de manière équitable dès maintenant. Ils savent qu’anticiper est la clef pour amoindrir les frais de succession dus par leurs enfants à l’administration fiscale après leur décès. Pour conserver l’usage de leur bien immobilier, ils envisagent la donation avec usufruit. Elle permet de transmettre un bien de son vivant, tout en continuant à vivre dedans: on parle aussi de «démembrement de propriété». Elle permet aussi de répartir entre les héritiers tout ou partie de son propre patrimoine.

Comment fonctionne la donation avec réserve d’usufruit?

Grâce au dispositif de la donation avec réserve d’usufruit, les enfants de Sonia et Jean sont amenés à hériter de la maison familiale, sans payer de droits de donation. En effet, ce dispositif optimise l’abattement fiscal dont bénéficient automatiquement les héritiers en ligne direct car les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur est fixée par l’administration fiscale en fonction de l‘âge des usufruitiers. C’est un pourcentage du prix total du bien immobilier.

Dans le cas de Sonia et Jean (65 et 68 ans), la maison est estimée à 900.000 euros. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété se calculent de cette façon:

• Valeur de l’usufruit: 000 X 40% = 360.000 euros
• Valeur de la nue-propriété: 000 X 60% = 540.000 euros

Chacun des trois enfants reçoit une part de la nue-propriété, dont la valeur est équivalente à:

• Valeur de la nue-propriété par enfant: 000 / 3 = 180.000 euros.

Chaque enfant peut bénéficier d’un abattement fiscal de 100.000 euros, par parent: soit 200.000 euros par enfant (pour Sonia + Jean). Comme la valeur de la nue-propriété reçue par chacun est 180.000 euros, les enfants sont affranchis de droits de donation. Au décès du deuxième parent, le remembrement de propriété a lieu. Les nus-propriétaires ont la pleine jouissance du bien, sans droits supplémentaires à payer.

Pourquoi Jean et Sonia ont exclu le choix de la donation simple

Avec le dispositif de la donation simple, chaque enfant perçoit une part dont la valeur équivaut à 300.000 euros. Après l’abattement fiscal de 200.000 euros pour chacun, les 100.000 euros restants sont taxés au barème progressif des donations. En l’occurrence, le taux est de 20%, soit 20.000 euros de droits de donation. Cette solution est moins avantageuse pour leurs enfants, donc Sonia et Jean la rejettent.

Tableau: La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier:

En démembrement de propriété, qui paie les travaux d’entretien de la maison?

Dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, la répartition des charges liée à l’entretien du bien immobilier est régie par les articles 605 et 606 du Code civil. L’usufruiter (ici, les parents) supporte:

• Les petites réparations (peinture, plomberie, jardin…),
• Les charges fiscales: la taxe d'habitation (quand elle est applicable) et la taxe foncière.

Les travaux d’aménagement et les grosses réparations (gros œuvre, toiture, remplacement d’une chaudière…) sont à la charge du nu-propriétaire (ici, les enfants). Quand le bien est loué, le nu-propriétaire a la possibilité de déduire les travaux d’entretien de sa déclaration fiscale.

La donation avec réserve d’usufruit engendre trop de risques dans une fratrie conflictuelle

Malgré ses atouts, la donation avec réserve d’usufruit est insuffisante à apaiser les tensions entre les enfants de Sonia et Jean. Au décès du dernier membre du couple, ils deviennent tous pleinement propriétaires du bien. Pour autant, leurs parts respectives ne sont pas matériellement individualisées.

Ils devront alors établir une convention définissant:

• Les règles de fonctionnement de l’indivision. Les décisions importantes, comme la vente, la location ou la réalisation de travaux, nécessitent généralement l’unanimité ou une majorité qualifiée aux deux tiers,
• Les droits de chaque indivisaire.

Le fait d’avoir à prendre des décisions importantes peut entraîner des blocages quand les indivisaires ont des objectifs divergents. Or, Sonia et Jean savent déjà comment les choses vont se passer. Ils imaginent le scénario suivant:

• Charles veut vendre la maison pour doper son train de vie.
• Jean, financièrement à l’abri, préfère garder la maison pour en faire une résidence secondaire.
• Marie souhaite mettre le bien en location pour percevoir des loyers tout en la maintenant dans la famille.

La donation-partage avec réserve d’usufruit: fausse bonne idée pour Sonia et Jean

Le couple réfléchit à la possibilité de faire une donation-partage avec réserve d’usufruit pour transmettre son logement. Ce dispositif est connu pour faciliter une transmission équitable entre plusieurs héritiers. Les enfants héritiers doivent donner leur accord devant notaire du vivant des parents. Comme la donation avec réserve d’usufruit, la donation-partage permet à Jean et Sonia d’avoir la jouissance du bien et de transmettre son patrimoine avec les mêmes avantages fiscaux. Cela comprend: l’abattement de 100.000 euros en ligne direct et les droits de donation à payer uniquement sur la valeur de la nue-propriété. En outre, la donation-partage fige la valeur des biens au jour de la signature de l’acte (et non au jour de la transmission).

Si Sonia et Jean optent pour la donation-partage, le prix de leur maison n’est pas réévalué à leur mort. Cette option leur convient néanmoins. Malheureusement, selon une jurisprudence de la Cour de cassation de 2013, «il n’y a donation-partage que dans la mesure où l’ascendant effectue une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants» . Ainsi, dans le cas de Sonia et Jean, la donation-partage avec réserve d’usufruit est impossible. Il aurait fallu transmettre trois biens immobiliers (de valeur identique ou presque) ou, à défaut, transmettre leur maison à un enfant et deux autres lots de même valeur aux deux autres enfants. En cas de non-respect de cet impératif, la donation-partage risque une requalification en donation simple.

La SCI familiale en nue-propriété, une solution pertinente pour la transmission du couple

Une Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux atouts pour transmettre un patrimoine. Contrairement à l’indivision, elle permet de diviser le bien immobilier en parts sociales. Cela rend possible de limiter voire d’éviter aux héritiers de payer des droits de succession, en donnant le logement en plusieurs phase. En effet, chaque parent peut donner à ses enfants jusqu’à 100.000 euros tous les 15 ans, sans droits de donation à acquitter. Ainsi, à la création de la SCI, Sonia et Jean peuvent donner 600.000 euros (2 parents x 3 enfants), sans frais. De plus, il est possible de procéder au démembrement de propriété avec une SCI familiale. Dans ce cas, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte dans le calcul des droits de donation. Au moment de la succession, les enfants n’ont aucun frais car la SCI leur appartient déjà.

La SCI pallie aussi les manquements de l’indivision. En effet, elle:

• Dispose de statuts régissant précisément son fonctionnement et adaptables sur-mesure,
• Attribue sa gestion à un ou plusieurs gérants, membres de la famille ou non, habilités à prendre des décisions courantes: gestion locative, travaux, recherche de locataires…,
• A pour but de garantir la bonne gestion du patrimoine même quand les héritiers sont en désaccord,
• Protège les associés de la SCI: quand l’un d’entre eux vend ses parts, il doit avertir les associés restants. Ils ont alors la priorité pour en faire l’acquisition. Un associé majoritaire ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la SCI.