Quels sont les travaux déductibles de la plus-value immobilière ?

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Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La plus-value se définit comme la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente d'un bien (maison, appartement, terrain à construire…). Si cette différence est positive, il s'agit d'une plus-value et si elle est négative, d'une moins-value. Le gain obtenu dans le cadre d'une plus-value immobilière est soumis à l'impôt sur le revenu (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), taux dégressifs en fonction de la durée de détention du bien. L'évaluation du montant de la plus-value brute est le plus souvent réalisée par le notaire chargé de la vente du bien immobilier. Une exonération totale de la plus-value immobilière est possible dans certains cas spécifiques encadrés par la loi : vente de la résidence principale, prix de vente inférieur à 15 000 €, bien détenu depuis plus de 22 ans, bien revendu dans le but d'être transformé en logement social. S'il s'agit d'un bien autre que la résidence principale, l'exonération est possible si la vente est destinée à acheter sa résidence principale dans les deux ans ou, sous certaines conditions, dans le cas d'une cession d'un logement en France par un non-résident ou d'une cession effectuée par des personnes âgées ou invalides.

Réduction de la plus-value : certains travaux déductibles

Quelques dépenses sont déductibles du prix de vente du logement, tels que les frais liés aux diagnostics obligatoires, les frais d'agence immobilière ou l'indemnité d'éviction d'un locataire. Le régime fiscal de la plus-value immobilière permet de déduire également les frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits d'enregistrement, etc.), évalués forfaitairement à 7,5 % en cas d'absence de justificatif. Par ailleurs, certains travaux réalisés dans le logement permettent de bénéficier d'une déduction de la plus-value, à condition de ne pas avoir été déduits du revenu imposable (charges déductibles des revenus fonciers ou qui ont fait l'objet d'un crédit d'impôt). Différents types de travaux sont pris en compte : construction ou reconstruction ; amélioration (installation d'équipements nouveaux qui ne modifient pas la structure du bien) ; reconstruction et agrandissement (travaux qui modifient le gros œuvre du bien, travaux d'aménagement interne pouvant être assimilés à une reconstruction, travaux augmentant la surface habitable) ; démolition (travaux concernant un logement vétuste). Il peut s'agir également de frais de voirie, de réseaux et de distribution, ainsi que des honoraires d'architecte. En revanche, sont exclus les travaux liés à l'entretien et aux réparations, qu'elles soient importantes ou non. De façon générale, ne sont pas retenus les travaux de maintien ou de remise en état d'un bien sans en modifier l'équipement initial ou l'agencement. Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux ne sont pas non plus pris en compte dans la plus-value. Pour pouvoir être déduits, les travaux doivent être réalisés par une entreprise et assumés par le vendeur. Des justificatifs sont demandés, sauf si le bien est détenu depuis au moins 5 ans. Dans ce cas, les dépenses liées aux travaux sont évaluées forfaitairement à 15 % du prix d'achat, sans obligation de fournir des justificatifs.