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SCPI classique, fiscale ou encore en nue-propriété : quels sont les différents types de SCPI et à quels besoins répondent-ils ?
SCPI « classique » : percevoir un complément de revenu
La SCPI (société civile de placement immobilier) est un regroupement de particuliers au sein d'une société civile dont l'objectif est d'acquérir des biens immobiliers en vue de les louer. Les clients (appelés associés) achètent des parts de SCPI et délèguent l'achat, la location et la gestion des biens immobiliers à la société de gestion de la SCPI. Les loyers perçus sont ensuite distribués aux associés.
L'achat de parts de SCPI permet donc de profiter des avantages d'un investissement dans l'immobilier tout en déléguant la logistique à une société de gestion. Par ailleurs, les SCPI permettent de mutualiser et donc de réduire les risques car les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens et différents secteurs (géographie, activité).
L'acquisition de parts de SCPI en direct est particulièrement adaptée à ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier pour percevoir un complément de revenu régulier. Par exemple, un retraité lassé de gérer la location d'un appartement pourra le vendre et acheter des parts de SCPI. Il percevra alors des revenus régulièrement sans avoir à gérer les risques et inconvénients liés à la location immobilière.
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SCPI fiscale : agir sur ses impôts
Les SCPI fiscales ont pour objectif d'investir dans des biens immobiliers bénéficiant d'un dispositif fiscal tel que Pinel, Malraux, déficit foncier … Les détenteurs de ces SCPI bénéficient des avantages fiscaux de ces dispositifs comme s'ils avaient investi en direct.
Une fois les biens immobiliers acquis (et construits), la société de gestion de la SCPI les met en location et distribue les dividendes (loyers nets) aux associés. Au terme de la durée de location exigée par le dispositif fiscal, les biens immobiliers sont vendus et le fruit de la vente est distribué aux associés.
Les SCPI fiscales permettent de profiter des avantages de l'immobilier défiscalisant avec une mise modeste (à partir de quelques milliers d'euros). L'investissement est réparti sur plusieurs immeubles, réduisant ainsi le risque de vacance locative.
En revanche, le rendement locatif de ces SCPI est souvent inférieur à celui des SCPI « classiques » (2 % environ contre 4 % à 5 %). Par ailleurs, les premiers dividendes mettent du temps à être versés : il faut compter environ 36 mois, le temps de la construction des biens. Enfin, la revalorisation des parts est elle aussi assez faible.
SCPI en nue-propriété : préparer sa retraite, réduire son IFI
La propriété d'un bien immobilier (appelée pleine propriété) peut être divisée en deux parties : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire est propriétaire du bien mais sans en avoir la jouissance. L'usufruitier détient l'usage du bien : il peut l'habiter ou le louer et percevoir les loyers. La nue-propriété et l'usufruit peuvent être acquis séparément. Cela s'appelle le démembrement de propriété.
Un épargnant peut acquérir des parts de SCPI en nue-propriété, en principe pour une durée limitée (en général 10 ans). Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les dividendes issus des loyers. En contrepartie, le prix d'acquisition de la SCPI en nue-propriété est décoté par rapport à celui d'un bien en pleine propriété. La décote dépend de la durée du démembrement. Par exemple, pour une durée de 10 ans, le prix est décoté de 30 %. Par ailleurs, pendant toute la durée du démembrement, les parts de SCPI en nue-propriété n'entrent pas dans le patrimoine taxable à l'IFI.
Au terme du démembrement (10 ans dans notre exemple), l'associé récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts de SCPI et peut alors en disposer librement. Il peut les revendre ou bien les conserver et percevoir des dividendes.
Ce type d'investissement immobilier est particulièrement adapté aux épargnants qui souhaitent investir dans l'immobilier mais qui n'ont pas besoin de percevoir immédiatement les loyers. C'est par exemple le cas de ceux qui souhaitent faire un placement pour préparer leur retraite.
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