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Prêt immobilier sur 30 ans: ce que ça coûte et ce que ça rapporte

Le Figaro16/04/2018 à 06:00

INFOGRAPHIES - Avec les coups de rabot subis par les aides à l'accession à la propriété et la lente remontée des taux, les budgets les plus serrés ne peuvent souvent qu'allonger la durée de leurs prêts. Une formule coûteuse mais qui augmente sensiblement la surface que l'on peut s'offrir.

Entre recadrage du Prêt à taux zéro et arrêt des aides APL dans le neuf (APL accession), la situation se complique sensiblement pour bon nombre de candidats à l'accession à la propriété, surtout s'ils disposent d'un budget très serré. Le courtier en prêts immobiliers Cafpi signale d'ores et déjà un risque de voir se gripper l'accession à la propriété. Dans un contexte de lente remontée des taux et d'optimisme encore fragile des ménages, le courtier relève que les primo-accédants ont très nettement reculé dans ses dossiers au premier trimestre après une période de hausse constante. Leur proportion a chuté de 60% en décembre 2017 à 45% en mars 2018.

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Selon ses calculs, le nouvel environnement réglementaire (baisse de la quotité du PTZ, restriction des zones éligibles) devrait compromettre près de 50.000 projets réalisables et finançables en 2017. Face à cette situation, Cafpi enfourche l'un de ses chevaux de bataille favoris: la solution passe par des prêts plus longs. Il est vrai que la société avait importé en France il y a quelques années, sans grand succès public d'ailleurs, une pratique qui a cours en Espagne: le prêt à 50 ans! Elle mise désormais sur des durées un peu plus courtes. «Pour pouvoir emménager dans le bien qu'il convoite, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de 20, 30 voire 35 ans», explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Des intérêts multipliés par 5

Pour l'instant, seul le Crédit Foncier Alsace-Lorraine s'aventure sur les prêts à 35 ans, mais l'offre à 30 ans se diversifie peu à peu. «Les crédits sont passés de 20 à 25 ans assez naturellement, explique Philippe Taboret. Il ne faut pas forcément voir le mal dans un crédit long, pourquoi serait-ce moins bien qu'un loyer?» A l'appui de sa démonstration, il explique qu'à mensualités inchangées sur une durée de 20 ans, un emprunteur perdra 8,9% de capacité d'emprunt avec l'impact des nouveaux dispositifs et de la conjoncture. L'allongement de la durée du prêt fait, certes, exploser le montant des intérêts à verser (quasiment 5 fois plus quand on passe de 20 à 35 ans). Mais il permet aussi de gagner 20% de surface supplémentaire en général lorsque l'on passe de 20 à 30 ans (voir infographie). D'ailleurs, comme le souligne Cafpi, le taux actuel à 30 ans (2,05%) est bien meilleur que le taux proposé à 20 ans en 2008 (5%) et les intérêts versés sont quasiment deux fois moindres. Mais il est vrai aussi qu'à l'époque l'inflation était à 2,8%. Alors paiement d'intérêts supplémentaires ou mètres carrés en moins, à chacun de faire ses arbitrages.

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