Quelle défiscalisation en matière immobilière en 2025 ?

immobilier loupe (Crédits: Adobe Stock)

En 2025, plusieurs dispositifs permettent encore aux investisseurs immobiliers de réduire leur fiscalité. Certains ciblent l'immobilier ancien à rénover, d'autres soutiennent la location à loyers abordables ou la préservation du patrimoine.

Voici un panorama des principales solutions de défiscalisation existantes pour optimiser un projet immobilier en 2025.

Denormandie : investir dans l'ancien avec travaux

Le dispositif Denormandie, prolongé ces dernières années, s'adresse aux investisseurs souhaitant acheter un logement ancien à rénover dans une ville éligible faisant l'objet d'un programme de revitalisation.

Quel est le principe du dispositif Denormandie ?

L'investisseur doit :

• acheter un bien ancien situé dans une zone éligible (villes du programme Action Cœur de Ville ou communes ayant signé une ORT),
• réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération,
• louer le bien vide à titre de résidence principale,
• respecter un plafonnement des loyers et des ressources des locataires.

Quel est l'avantage fiscal du dispositif Denormandie ?

La réduction d'impôt du dispositif Denormandie est identique à celle du Pinel ancien, à savoir :

• 12 % du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.

À qui s'adresse le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s'adresse aux investisseurs prêts à s'engager dans un projet avec réhabilitation lourde, dans des villes moyennes en pleine restructuration, avec un potentiel de plus-value à long terme dans des villes en revitalisation.

Loc'Avantages : réduire ses impôts en louant à loyers maîtrisés

Le dispositif Loc'Avantages (qui a succédé à “Louer Abordable”) permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction fiscale ou d'une déduction en échange d'un loyer inférieur au marché.

Quel est le principe du dispositif Loc'Avantages ?

Le propriétaire signe une convention avec l'Anah et s'engage à :

• louer le logement à un loyer encadré (Loc1, Loc2 ou Loc3),
• respecter des limites de ressources des locataires,
• louer pour une durée minimale de 6 ans,
• éventuellement confier la gestion à un organisme agréé (Loc'Avantages avec intermédiation locative).

Quel est l'avantage fiscal du dispositif Loc'Avantages ?

Selon le niveau de loyer choisi :

• 15 à 35 % de réduction d'impôt,
• jusqu'à 65 % de réduction en cas d'intermédiation locative (gestion par une association).

À qui s'adresse le dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages est particulièrement adapté aux propriétaires souhaitant sécuriser leur mise en location, bénéficier d'un accompagnement administratif et réduire leur pression fiscale, tout en favorisant l'accès au logement. Notez qu'il n'y a pas d'obligation d'investir dans un bien neuf et que cette solution est accessible à tous les propriétaires d'un logement mis en location, quelle que soit sa localisation, même dans les zones où les prix ne sont pas élevés.

Monuments Historiques : la défiscalisation patrimoniale la plus puissante

Le dispositif Monuments historiques est très avantageux, mais réservé aux biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Il constitue l'un des dispositifs de défiscalisation les plus puissants, mais aussi l'un des plus exigeants, car les travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France et peuvent être particulièrement coûteux.

Quel est le principe du dispositif Monuments historiques ?

L'investisseur doit :

• acheter un bien classé MH ou inscrit ISMH,
• s'engager à conserver le bien au moins 15 ans,
• entreprendre des travaux de restauration sous contrôle strict des Architectes des Bâtiments de France.

Quel est l'avantage fiscal du dispositif Monuments historiques ?

• Déduction du revenu global de la totalité des dépenses éligibles : travaux, intérêts d'emprunt, charges de conservation
• Aucune limite de montant
• Possibilité de créer un important déficit foncier imputable, voire de réduire l'impôt sur le revenu de manière très significative

À qui s'adresse le dispositif Monuments historiques ?

Le dispositif monuments historiques s'adresse aux contribuables fortement imposés, et souhaitant participer à la conservation du patrimoine tout en diversifiant leur patrimoine immobilier.

SCPI fiscales : défiscaliser via l'immobilier collectif (Malraux, déficit foncier, Monuments Historiques)

Les SCPI fiscales permettent d'investir dans l'immobilier défiscalisant sans gérer soi-même un bien. Selon la SCPI choisie, l'investisseur peut profiter des avantages fiscaux liés aux dispositifs Malraux, déficit foncier ou Monuments Historiques. La société de gestion se charge de sélectionner les biens, réaliser les travaux et louer les logements.

Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?

• SCPI Malraux : avantage fiscal sur les travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés.
• SCPI Déficit foncier : imputation des travaux sur le revenu foncier puis le revenu global dans certaines limites.
• SCPI Monuments Historiques : déduction intégrale des travaux, comme pour l'investissement direct.

Quels sont les avantages des SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales sont accessibles dès quelques milliers d'euros, sans avoir donc à réaliser un investissement immobilier lourd et conséquent. Il est donc plus facile de mettre en place une diversification géographique et sectorielle de ses investissements en investissant dans différentes SCPI fiscales. Notez aussi quel la gestion est totalement déléguée, vous n'avez rien à faire.

Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales présentent une liquidité relativement limitée, notamment due au fait qu'une détention minimale est nécessaire pour bénéficier de l'avantage fiscal (9 ans minimum dans le cas du dispositif Malraux, 15 ans minimum dans le cas du dispositif Monuments historiques, jusqu'au 31/12 de la 3ème année après imputation pour le dispositif déficit foncier) mais en réalité la détention minimale recommandée par la société de gestion de la SCPI est souvent plus longue. Notez aussi que les SCPI fiscales appliquent des frais d'entrée relativement élevés. Enfin, ayez bien à l'esprit que les revenus distribués sont parfois modestes (mais l'avantage fiscal peut lui être assez conséquent).

À qui s'adresse les SCPI fiscales ?

Ce type de placement est conçu pour les investisseurs souhaitant accéder à la défiscalisation immobilière avec un ticket d'entrée faible (souvent dès 1 000 €) et une gestion entièrement déléguée, en contrepartie d'une liquidité limitée et de frais plus élevés.