Prêt immo : les astuces pour contourner les nouvelles règles sur l'assurance

information fournie par Moneyvox •18/03/2021 à 19:07

Les banques doivent désormais inclure systématiquement l'assurance emprunteur dans le calcul du taux d'endettement pour décrocher un prêt immobilier. (Crédit photo: © Андрей Яланский - stock.adobe.com)

En début d'année 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé d'éclaircir la méthode de calcul du taux d'endettement. Un durcissement qui pourrait bien impacter la capacité d'emprunt de certains ménages.

Par MoneyVox,

Pour faire passer des dossiers un peu justes, quelques banques prenaient des libertés avec le mode de calcul du taux d'endettement. Depuis fin janvier, c'est terminé. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a mis les points sur les i : les cotisations d'assurance emprunteur doivent obligatoirement être prises en compte. Un surcoût qui peut amenuiser la capacité d'emprunt de certains foyers, en particulier lors d'un projet immobilier. Résumé de ce qu'il faut savoir à ce sujet.

Quelle est la nouvelle méthode de calcul du taux d'endettement ?

Jusqu'en janvier, la règle de calcul du taux d'endettement des emprunteurs était la suivante : les mensualités d'un prêt immo ne pouvaient pas dépasser un tiers des revenus du ménage. Une personne avec 1 800 euros nets de revenus par mois pouvait payer jusqu'à 600 euros au titre de son crédit. Mais un flou demeurait sur le fait d'inclure ou non le coût de l'assurance emprunteur aux mensualités du prêt. Le HCSF, présidé par le ministre de l'Economie, vient de mettre de l'ordre en décidant que les banques doivent désormais inclure systématiquement l'assurance emprunteur dans le calcul du taux d'endettement pour décrocher un prêt immobilier.

Une pratique qui était déjà largement majoritaire, comme le confirment le Crédit Mutuel Alliance Fédérale, le Crédit Agricole ainsi que la Banque Postale. Cependant, certains établissements bancaires ne l'intégraient pas systématiquement afin d'alléger fictivement le taux d'endettement des foyers les plus limites. Heureusement, dans un même temps, le HCSF a aussi annoncé une bonne nouvelle pour les emprunteurs : le taux d'endettement n'est plus limité à 33%, mais fixé au maximum à 35%.

Quels sont les impacts de ces différentes mesures sur la capacité d'emprunt d'un ménage ? Le courtier en crédit Meilleurtaux permet d'en obtenir un petit aperçu au travers de l'exemple d'un couple de 40 ans qui perçoit un total de 4 000 euros mensuels nets. Avec un taux d'endettement de 35%, le résultat est sans appel :

• Sans assurance emprunteur, le couple peut emprunter 301 500 euros sur 20 ans à un taux nominal de 1,10% ;
• Avec assurance emprunteur, la capacité d'emprunt diminue de 16 500 euros, soit un crédit de 285 000 euros au maximum aux mêmes conditions.

3 solutions pour déjouer le changement de calcul du taux d'endettement

Pour retrouver une capacité d'emprunt conforme à son projet immobilier, la première solution consiste à faire jouer la concurrence entre les assureurs. En effet, près de 90% des emprunteurs décident de souscrire leur assurance emprunteur auprès de leur banque, mais un autre choix existe : celui de la délégation d'assurance. Grâce à la mise en concurrence de différentes offres, il est possible de faire des économies conséquentes, en particulier lorsque l'on est jeune ou senior. Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr rappelle ainsi : « Pour un couple de 30 ans, sans pathologie ni métier à risque, le coût de l'assurance peut être divisé par 2, 3 voire 4 grâce à la délégation ».

Seconde option à étudier : est-il nécessaire d'assurer chaque emprunteur à hauteur de 100% ? Certains couples font le choix de s'assurer à 50/50, ou selon le niveau de revenus de chacun. Ce choix a cependant des conséquences dont il faut tenir compte. Si un couple opte pour du 50/50, en cas de maladie, d'accident ou de décès de l'un des deux, seule la moitié de la mensualité ou la moitié du capital restant dû sera pris en charge.

Enfin, faire le bon montage financier pour un projet aussi conséquent qu'un achat immobilier est absolument nécessaire. Selon le profil des emprunteurs et le bien immobilier acquis, il est possible de profiter du prêt à taux zéro, du prêt employeur ou encore de subventions telles que MaPrimeRenov' pour optimiser le montage de son prêt. Envisager un regroupement de crédit peut aussi s'avérer une excellente idée si l'on possède déjà un ou plusieurs crédits personnels.

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