Pourquoi investir dans un logement déjà occupé ?

information fournie par Café de la Bourse •24/02/2024 à 09:11

(Crédits photo : Adobe Stock - )

Souvent prisé par les Français, l'investissement dans l'immobilier allie sécurité et rentabilité et s'impose comme un élément incontournable de la construction d'un patrimoine diversifié. Parmi les façons d'investir dans l'immobilier, opter pour un logement déjà occupé est une pratique moins répandue qui mérite pourtant qu'on s'y intéresse .

Quels sont ses avantages et risques ? Comment réaliser un investissement judicieux dans un bien déjà habité ? Quelles sont les règles pour récupérer son logement ?

Quels sont les avantages d'acheter un logement déjà occupé ?

Investir dans un logement qui est déjà habité peut présenter plusieurs avantages pour les investisseurs en commençant par la possibilité de profiter d'une décote sur le prix de vente et la possibilité de connaître le dossier et l'historique du locataire actuel.

La présence d'un locataire dans le logement peut en effet entraîner une décote du prix de vente, principalement en raison de la limitation de la flexibilité d'utilisation du logement pour l'acheteur. Cette réduction de prix vise à compenser le délai nécessaire avant une éventuelle occupation par le nouveau propriétaire.

Par ailleurs, l'âge du locataire et ses revenus peuvent aussi influencer la décote. Plus le locataire est âgé et plus ses revenus sont modestes, plus cela est préjudiciable pour le vendeur qui peut alors opter pour une baisse de prix pour attirer les acheteurs.

Il est aussi intéressant de noter que les logements déjà occupés ont tendance à rester sur le marché immobilier plus longtemps, incitant parfois le vendeur à ajuster le prix à la baisse pour favoriser une vente plus rapide.

Un autre avantage d'acheter un logement occupé est qu'il est déjà loué. Si votre objectif était de faire un investissement locatif, vous avez donc déjà un locataire sur place qui (espérons-le) paie ses loyers régulièrement.

Avoir l'historique des quittances de loyers de votre futur locataire est donc un véritable atout qui vous permet de gagner du temps dans vos recherches de locataire, de calculer la rentabilité de votre investissement, ainsi que de recevoir des revenus immédiatement à l'achat.

Acheter un bien déjà loué peut également faciliter l'obtention d'un crédit immobilier auprès des banques. La présence d'un locataire qui génère des revenus locatifs réguliers renforce la capacité de remboursement de l'acheteur. De plus, la location en cours est souvent perçue comme une source de stabilité financière, ce qui peut jouer en faveur de conditions de prêt plus avantageuses.

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À quoi faut-il faire attention avant d'investir dans un logement déjà occupé ?

Bien que l'achat d'un logement occupé puisse présenter des avantages, il peut aussi s'agir d'un placement risqué. C'est pourquoi il est important de considérer plusieurs facteurs - l'une des premières choses à vérifier étant certainement l'état du logement et le DPE.

Une inspection du logement permet d'évaluer son état général et surtout d'identifier d'éventuels besoins de rénovation ou de réparation. Sans oublier que le remboursement potentiel de la caution versée lors de l'entrée dans le logement, et qui devra être fait par le nouveau propriétaire, dépend de l'état de dégradation potentiel de l'intérieur du bien.

Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est également essentiel pour évaluer l'efficacité énergétique du logement et le classer, offrant ainsi des indications sur les coûts énergétiques potentiels et les éventuelles améliorations nécessaires pour respecter les normes (investissement à réaliser pour faire les rénovations, détermination des futures aides possibles à recevoir, économie d'énergie possible…).

Un autre élément à bien analyser est le dossier du locataire et le bail.

Il est impératif de vérifier que le locataire s'acquitte régulièrement de son loyer et de sa solvabilité en prenant notamment compte de sa situation professionnelle et personnelle. Il est tout aussi important de s'assurer qu'il n'y a aucun litige en cours avec le propriétaire actuel, afin d'anticiper tout problème éventuel. Enfin, il est nécessaire de déterminer les intentions du locataire quant à la durée de son occupation du logement.

Lors de l'achat d'un logement occupé, vous devez aussi examiner attentivement le bail existant pour comprendre les termes et les conditions de la location. Parmi les points importants à prendre en compte, vous devez considérer la durée du bail, les conditions de résiliation du bail, le montant du loyer, la potentielle indexation du loyer, le dépôt de garantie, les responsabilités en matière de réparation et d'entretien, l'état des lieux, les charges locatives et les autres clauses spécifiques.

Comment récupérer ou revendre le logement occupé ?

Si vous envisagez de récupérer ou de vendre le logement occupé, vous avez la possibilité de résilier le bail en respectant les critères spécifiques à chaque type de location.

Par exemple, pour un contrat de location vide d'une durée de 3 ans, le propriétaire doit observer un préavis de 3 mois s'il souhaite vendre le bien ou le récupérer pour y habiter en tant que résidence principale (pour lui-même ou ses proches). Cependant, le congé ne peut être notifié qu'à l'échéance du bail.

Dans le cas d'une location meublée, les contrats sont généralement établis pour une durée d'un an avec un préavis de résiliation d'un mois. Ici aussi, le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail.