Plus-value immobilière et résidence principale

Attention lorsque vous revendez votre habitation à tenir compte fiscalement de la plus-value réalisée ( Fotolia)

La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier est passible de l'impôt sur le revenu sauf si le bien constitue la résidence principale. Le tribunal a rejeté la demande d'exonération d'un contribuable au motif que les relevés de consommation d'eau et d'électricité produits ne correspondaient pas à ceux d'une maison habitée.

Le tribunal a considéré que le bien immobilier ne constituait pas la résidence principale

M. B acquiert le 7 juin 2005, une maison située en Gironde pour la somme de 55 000 euros et la revend le 29 décembre 2011 pour un montant de 400 000 euros. Lors de l'imposition de ses revenus au titre de l'année 2011, la plus-value ainsi réalisée est exonérée d'impôt sur le revenu en application des dispositions de l'article 150 U du code général des impôts selon lequel les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession de biens immobiliers sont passibles de l'impôt sur le revenu sauf si le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Mais à l'issue du contrôle fiscal dont il fait l'objet en 2014, l'administration remet en cause l'exonération, estimant que le bien immobilier ne constituait pas la résidence principale du contribuable.

M. B porte le dossier devant le tribunal administratif de Bordeaux pour demander l'annulation de l'imposition sur la plus-value immobilière. Le tribunal rejette sa demande le 28 février 2018, rappelant que la résidence principale doit s'entendre comme le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année et qu'il doit s'agir de sa résidence effective.

M. B fait appel de la décision du tribunal et porte son dossier devant la cour administrative d'appel (CAA). Il résulte alors de l'instruction du dossier que le bien en question était initialement vétuste et ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité, qu'il a été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d'habitation entre 2008 et 2010 et que les relevés de consommation d'eau et d'électricité produits ne correspondent pas à ceux d'une maison habitée.

Enfin, il résulte des procès-verbaux d'audition du requérant par les services de police que celui-ci a admis n'avoir jamais occupé cette maison dans la mesure où elle était inhabitable lors de son acquisition, qu'il a procédé à sa remise en état avec l'aide de l'entreprise de son père et qu'elle a été revendue avant que les aménagements intérieurs définitifs ne soient terminés.

M. B n'apportant aucun élément probant permettant d'établir qu'il aurait effectivement résidé dans la maison à quelque moment que ce soit, la CAA a rejeté sa demande le 2 juillet 2020.

Fiscalité des plus-values immobilières

La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier (hors résidence principale) est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Plus le bien est détenu longtemps, plus la part de la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux diminue. Par exemple pour un bien immobilier vendu durant les 5 premières années de détention, la plus-value sera taxée à 36,2% (impôts + prélèvements sociaux). Pour un bien détenu 15 ans, la plus-value sera taxée à 22%. Elle sera totalement exonérée d'impôts et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À noter qu'une taxe supplémentaire s'applique à la plus-value lorsque celle-ci est supérieure à 50 000 €. Le taux peut aller de 2% à 6%, selon le montant de la plus-value.