Les fonds immobiliers dans un contexte de baisse des prix : le cas spécifique des « jeunes » SCPI

information fournie par Primaliance •01/09/2023 à 08:00

Les fonds immobiliers dans un contexte de baisse des prix : le cas spécifique des « jeunes » SCPI

Le 6 juillet, l'AMF a publié sa « Cartographie 2023 des marchés et des risques » et mentionne, dans un contexte de « resserrement des politiques monétaires et d'inflation qui s'installe » un risque élevé de correction des prix des actifs, en particulier sur le secteur immobilier. Les fonds immobiliers non cotés – comme les SCPI – sont majoritairement investis dans le secteur tertiaire, dont les prix ont commencé à corriger au moment de la pandémie de Covid-19 (en particulier sur les commerces) puis, avec la hausse des taux sur l'ensemble des segments depuis environ un an.

Cette tendance négative sur les valorisations conduit à une contraction de la collecte et une hausse des rachats préventifs sur certains véhicules, mais on observe que tous les fonds ne sont pas logés à la même enseigne. En effet, les véhicules récents profitent des niveaux actuels de prix pour investir sur des rendements immobiliers immédiats attractifs, le poids relativement faible de leur patrimoine historique les mettant à l'abri dans une certaine mesure des révisions à la baisse de leurs valeurs liquidatives. À l'inverse, certaines SCPI bien positionnées ont même réussi à revaloriser leurs prix de parts le 1er juillet comme Cœur de Régions, Fair Invest et Kyaneos Pierre.

L'immobilier tertiaire a commencé à corriger dès 2020 sur certains segments

L'épidémie de Covid-19 a eu un impact très contrasté selon les différents secteurs immobiliers. Tandis que le résidentiel , la santé et la logistique faisaient figures de valeurs refuges et voyaient leurs prix augmenter sous l'effet d'une forte demande de la part des investisseurs, le commerce et l'hôtellerie faisaient – à l'inverse – grise mine devant la fuite de leurs clients. Les bureaux étaient pris en étau entre l'effet négatif de la baisse de la demande des utilisateurs (développement du télétravail) et le facteur de soutien apporté par la baisse temporaire des taux d'intérêt du fait de la profonde récession économique enregistrée en 2020.

À partir de 2022, avec le déclenchement de la guerre en Ukraine et le retour de l'inflation, la hausse des taux d'intérêt a été le principal élément impactant les prix de l'immobilier et la baisse des valeurs s'est propagée à tous les secteurs.

Un mouvement de baisse des prix immobiliers qui n'épargne plus le logement

Le dernier baromètre mensuel de l'immobilier publié par la FNAIM est sans appel : après un certain nombre d'années de forte augmentation des prix des logements en France (+27,2% en 10 ans), ces derniers ont commencé à baisser depuis le mois d'avril , concomitamment à la hausse des taux de crédit immobilier qui prolonge un mouvement entamé en 2022.

Par conséquent, plus aucun secteur immobilier n'échappe au « repricing » lié à la hausse des taux des banques centrales.

Le cas spécifique des SCPI récentes

Concernant les SCPI, l'effet de baisse de valorisation des actifs immobiliers ne se matérialise pas encore , l'essentiel des variations de prix de parts s'inscrivant au contraire à la hausse en 2022 et le 1er semestre 2023. La raison principale de ce paradoxe apparent est le retard qui pouvait exister sur certains véhicules dans la prise en compte de la hausse des expertises observées sur la fin du cycle précédent , laissant place à des décotes importantes qui ont dû être compensées par les sociétés de gestion. On dénombre même trois SCPI qui ont revalorisé leur prix de part le 1er juillet 2023, alors que la baisse des marchés immobiliers est déjà bien enclenchée :

• Cœur de Régions : +0,76% ;
• Fair Invest : +1% ;
• Kyaneos Pierre : +1,85%.

Concernant les distributions observées, elles ne faiblissent pas sur la moyenne du marché : « Dans ce contexte économique, les SCPI, même si elles peuvent être également impactées, restent un placement relativement stable avec un rendement moyen supérieur à 4,5% en 2022 », estime Gautier Delabrousse-Mayoux, le président d'Iroko, une société de gestion indépendante à la tête d'une jeune SCPI créée il y a moins de 3 ans, Iroko Zen, qui capitalise aujourd'hui environ 280 millions d'euros.

D'autre part, les SCPI récentes comme Iroko Zen ont un avantage concurrentiel non négligeable en phase de marché immobilier baissier : elles sont en position d'achat puisqu' elles bénéficient d'une collecte dynamique en lien avec leur surperformance par rapport aux véhicules historiques : Iroko Zen a distribué 7,04% de rendement brut de fiscalité en 2022 pour une moyenne du marché à 4,53%.

« En 2023, les jeunes SCPI comme Iroko Zen peuvent continuer à tirer leur épingle du jeu. Les conditions de marché sont favorables aux acheteurs , ce qui nous permet de déployer l'épargne de nos associés dans de bonnes conditions. En 2023, nous sommes confiants de délivrer à nos associés une performance supérieure à notre objectif non garanti de 5,50% », observe ainsi Gautier Delabrousse-Mayoux.

La société de gestion Iroko rappelle aussi que « les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier , notamment d'entreprise, avec un capital bien inférieur à celui nécessaire pour un achat, tout en ayant accès à un patrimoine diversifié d'actifs généralement inaccessibles pour un investisseur particulier du fait de leur taille et de la structuration du marché immobilier professionnel. Enfin, une SCPI permet de s'affranchir des contraintes de gestion : c'est la société de gestion qui s'occupe de l'achat des biens, de la gestion des locataires, de la gestion des travaux, des encaissements des loyers, du règlement des taxes et de la potentielle revente des biens. »

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