L’investissement locatif : une bonne idée dans le contexte actuel ?

information fournie par Café de la Bourse •14/12/2024 à 08:37

Se constituer un patrimoine (Crédits: Adobe Stock)

La loi de finance 2025 qui suscitait tant de débats aurait du entraîner une modification notable des avantages fiscaux liés à l'investissement locatif en France. Si malgré la chute du gouvernement Barnier la fin du Pinel est bien actée et les dispositifs Loc'Avantages et Denormandie sont quant à eux prolongés, le statut LMNP devait connaître une modification majeure de sa fiscalité avec l'adoption de l'intégration des amortissements dans le calcul des pus-values ou bien encore une modification du régime micro-BIC. En l'absence de loi de finance validée, ces mesures ne seront pas appliquées pour le moment mais devraient faire leur retour très prochainement.

Dans ce contexte, faut-il encore opter pour l'investissement locatif ? Comment opérer ? Nos conseils pour évaluer la pertinence de son investissement locatif.

Investissement locatif : quels sont les atouts du marché immobilier ?

Les Français sont encore et toujours friands d'immobilier. Le caractère tangible de la pierre rassure. On possède quelque chose de matériel, qui se voit, se touche, dont l'utilité est immédiatement perceptible : se loger. De plus, le marché immobilier est haussier sur le très long terme et arrive en seconde place après le marché actions en termes de performance sur plusieurs décennies.

Attention tout de même, le marché immobilier est actuellement en crise. Les taux encore élevés en cette fin d'année pèsent sur les ménages qui ont vu leur pouvoir d'achat immobilier très amoindri depuis plusieurs années, sans que la baisse des prix ne vienne compenser en totalité le manque à gagner provoqué par la situation sur les crédits immobiliers. Rappelons également que le marché immobilier présente un risque de perte en capital. D'ailleurs, certains épargnants qui ont acheté juste avant la crise à des taux certes très bas, mais aussi à des prix très hauts, s'ils revendaient aujourd'hui déploreraient une moins-value.

Investissement locatif : quels avantages à mettre un bien en location ?

Le marché immobilier en crise, présente à la fois des atouts et des risques à bien prendre en compte. En ce qui concerne l'investissement locatif, il s'agit d'un placement sur le marché immobilier très spécifique qui permet d'acquérir un bien immobilier à moindre coût, voire « gratuitement ». En effet, en achetant un bien pour le mettre en location, les loyers versés au bailleur par le locataire permettront à celui-ci de rembourser, en partie au moins, et idéalement en totalité, les mensualités du crédit.

De plus, à l'échéance du crédit immobilier, lorsque celui-ci a été intégralement remboursé, le propriétaire bailleur dispose alors de revenus réguliers versés tous les mois qui lui assurent un complément de revenus, une solution qui peut être mise en place dans une optique d'indépendance financière ou de financement de la retraite.

Soulignons toutefois qu'il est nécessaire pour se lancer dans l'investissement locatif de disposer d'un apport, quasi indispensable pour réaliser son projet. Puis, il est indispensable de ne pas compter sur les seuls loyers pour le remboursement de son crédit immobilier ou le financement de son train de vie (à moins d'avoir de nombreux investissements locatifs) car le risque de vacance et d'impayés est bien réel. De plus, l'encadrement des loyers mis en place dans de nombreuses zones du territoire pourrait vous obliger à revoir le montant du loyer à la baisse, une baisse qui s'imposerait également si vous aviez des difficultés à louer votre bien, en raison par exemple d'une conjoncture économique peu favorable.

Investissement locatif : les dispositifs Pinel, Denormandie, Loc'Avantages valent-ils le coup ?

Autre atout de l'investissement locatif, il permet de bénéficier d'avantages fiscaux via certains dispositifs. Notez tout de même que le dispositif Pinel disparaît au 31 décembre 2024.  La disparition du Pinel est-elle un coup dur pour les épargnants voulant se lancer dans l'investissement locatif ? Pas vraiment. D'abord, l'avantage fiscal de ce dispositif avait été revu à la baisse dès 2022, quand les contraintes pesant sur ce placement se sont elles au fil des années durcies : obligation d'investir dans l'habitat collectif, zones géographiques concernées de plus en plus restreintes, etc. De plus, deux autres dispositifs existent encore pour les épargnants qui voudraient bénéficier d'avantages fiscaux avec leur investissement immobilier.

On peut ainsi citer le dispositif Loc'Avantages, prolongé pour 3 ans qui vise à favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes à travers un mécanisme de réduction d'impôt pour le bailleur en échange d'un loyer plafonné pour le locataire. Mais attention, non seulement les contraintes sont nombreuses : pas de passoire thermique, bien occupé au titre de la résidence principal par le locataire qui ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus et ne pas faire partie de la famille du bailleur. De plus, le bien doit être loué nu pour une durée de six ans minimum dans le cadre d'une convention signée avec l'Agence nationale de l'habitat. Et surtout, l'obligation de louer son bien à un prix très inférieur au marché. D'ailleurs, plus la décote est importante, plus la réduction d'impôt l'est aussi. Mais dans les faits, cette ristourne fiscale ne parvient pas à compenser le manque à gagner lié à la faiblesse du loyer pratiqué.

Le dispositif Denormandie, toujours en vigueur, permet aussi de bénéficier d'avantages fiscaux, mais là encore les contreparties ne sont pas à prendre à la légère. Ainsi, le bien pour être éligible doit être ancien et situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire, ou des communes faisant partie du programme national Action cœur de ville (ACV). De plus, le bien doit faire ou avoir fait l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et le logement doit être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt varie selon le nombre d'années de mise en location. De plus, il existe un plafonnement du loyer et des revenus du locataire. Cela signifie encore une fois que la rentabilité de l'opération pourra être mise à mal avec la décote prévue par le dispositif et que l'avantage fiscal ne suffira pas forcément à compenser, surtout que le propriétaire bailleur doit en plus financer des travaux coûteux pour profiter de ce dispositif.

Investissement locatif : que penser des modifications du statut LMNP ?

Le projet de loi de finance 2025 en débat à l'Assemblée Nationale puis au Sénat a pu donner des sueurs froides aux propriétaires bailleurs. D'abord, la modification du statut LMNP pourrait bien aboutir à comptabiliser l'amortissement réalisés au cours de la période de location dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui viendrait considérablement alourdir la facture. De plus, la déduction des charges au régime réel pourrait bien être restreinte ; et l'abattement forfaitaire si vous êtes au régime micro-BIC serait aussi revu à la baisse, passant de 50 % à 40 % pour les locations longue durée et 30 % pour les locations touristiques.

Tous ces changements auront des conséquences importantes sur la rentabilité d'un investissement locatif. Mais pour l'instant, ils sont au point mort du fait de la validation de la motion de censure qui a fait tomber le gouvernement Barnier. Il y a toutefois des chances que ces mesures soient reprises lors des prochaines discussions parlementaires.

Investissement locatif : comment se lancer ? Quels critères prendre en compte ?

Quel que soit le contexte, l'épargnant qui veut se lancer dans l'investissement locatif devrait se focaliser sur une seule chose : évaluer la rentabilité de son opération, sans se focaliser sur les potentiels avantages fiscaux et prendre en compte tous les paramètres pour calculer le TRI (Taux de Rentabilité Interne) qui en définitive déterminera la pertinence du placement.

Vous devrez ainsi prendre en compte l'ensemble des flux entrants (loyers, éventuels avantages fiscaux, éventuelle plus-value) et tous les flux sortants (coût d'acquisition dont prix d'achat, frais d'agence, frais de notaire, coût du crédit, frais de gestion, travaux, imposition des loyers mais aussi taxe foncière, et enfin charges non déductibles) ainsi que le temps que le nombre d'années prévues pour votre investissement. N'hésitez pas à comparer les TRI de plusieurs potentiels investissements locatifs pour faire le bon choix.