Immobilier : un marché français sous le signe des records

information fournie par Boursorama •10/09/2019 à 09:55

Le marché des transactions immobilières est toujours en croissance tout comme les prix ( Pixabay athree23)

La rentrée immobilière est l'occasion de passer plusieurs seuils symboliques : le million de transactions sur la France entière mais aussi le chiffre des 10.000 euros du prix moyen au m2 désormais atteint dans la capitale. Le carburant de cette intense activité, les taux de crédits, ne sont pas en reste avec une baisse ininterrompue depuis un an. Ils sont désormais au taux moyen jamais vu de 1,17%. Pour autant, est-ce que des prix en hausse sont le signe d'un marché en surchauffe ? Eléments de réponse.

La conjoncture immobilière continue d'être dynamique en cette période de rentrée. 2018 était déjà l'année de tous les superlatifs, 2019 fait encore plus fort, qu'il s'agisse des volumes de vente ou des prix. Dans sa dernière analyse, le site MeilleursAgents indique que «la dynamique observée depuis maintenant quatre ans s'est poursuivie, voire accélérée au cours de l'année écoulée ». Les Notaires du Grand Paris, dans le cadre de leur conférence de rentrée ont également mis en exergue deux chiffres marquants : le nombre de transactions immobilières sur la France entière a dépassé le million durant l'année 2019. En termes de prix, Paris a dépassé durant l'été le cap des 10.000 euros du m2. Un seuil symbolique qui témoigne de la hausse ininterrompue des prix dans les zones en tension immobilière.

Des zones rurales en stagnation et des grandes métropoles qui voient leur prix exploser

Il faut toutefois rappeler qu'il n'y a pas un marché immobilier uniforme mais une mosaïque de marchés régionaux qui n'évoluent pas dans le même sens. « Si 2019 a confirmé la bonne santé du marché immobilier, celui-ci reste néanmoins porté par Paris et les dix plus grandes villes françaises dont l'activité tranche par rapport au reste de l'Hexagone », précise MeilleursAgents. Le site souligne que les zones rurales, moins attractives en termes d'emploi et de démographie, ont connu une évolution de leurs prix quasi-nulle (+0,4%) depuis le début de l'année. Par comparaison, les prix ont bondi de 8,8% sur la même période dans la capitale. Mais les progressions sont encore plus spectaculaires dans des métropoles comme Nantes (+9,3%), Lyon (+10,2%), Toulouse (+7,1%) ou Rennes (+7%). « Nantes rivalise avec Lyon pour le titre de star de l'immobilier français en 2019. Principale locomotive du marché après Bordeaux en 2017 et Lyon en 2018, la préfecture de Loire-Atlantique flirte avec les 10% de hausse depuis un an, frôlant désormais les 3.300 euros du m2 en moyenne », confirme MeilleursAgents.

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Les prix sont-ils surévalués ou profitent-ils de conditions de financement exceptionnelles ?

Les professionnels de l'immobilier sont unanimes pour signaler que le carburant de la dynamique immobilière réside dans le niveau exceptionnellement bas des taux d'emprunt. Alors que les prix et le nombre de transactions battent des records à la hausse, le niveau des taux d'emprunt continue de crever le plancher. Ainsi, l'Observatoire du Crédit Logement dans sa note mensuelle du mois d'août indique un taux moyen en baisse, à 1,17%. Il était encore de 1,20% au mois de juillet. Il baisse constamment depuis quinze mois, aboutissant à une situation encore jamais vue en France. Pour donner un ordre de grandeur, l'Observatoire du Crédit Logement précise que depuis cet été : « Les taux des crédits immobiliers sont presque 5 fois moins importants qu'au début des années 2000 et 12 fois moins élevés qu'au début des années 80 ». Pour MeilleursAgents, si les prix sont devenus élevés, ils ne sont que le reflet des niveaux exceptionnellement bas des taux d'emprunt et ne sont pas le signe d'une surévaluation. Pour le justifier, le courtier précise que « depuis 2011, la capacité d'emprunt des ménages a bondi de 30% environ alors que, dans le même temps, les prix moyens en France s'affichent encore en léger par rapport à leur plus haut historique de 2011. La baisse des taux enregistrée depuis une dizaine d'années a donc plus que compensé l'évolution des prix immobilier observée au cours de la même période, écartant de fait tout problème de pouvoir d'achat dans la quasi-totalité de l'hexagone ». MeilleursAgents mentionne toutefois les exceptions que constituent les métropoles de Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes et Lyon qui ont vu leur prix s'envoler de plus de 30 % depuis 2011. Paris n'apparait pas surévaluée avec une progression des prix de « seulement » 17,1% depuis 2011.

Il est devenu plus rentable d'acheter que de louer dans de nombreuses zones

Les taux bas attirent les ménages qui désirent investir dans la pierre faute de placement alternatif plus rassurant selon les Notaires du Grand Paris. A cet égard, la mise en place de la réforme des retraites pourrait selon eux encore accentuer l'attrait pour la pierre. Une autre vertu des taux d'emprunt au plancher est de diminuer la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l'achat d'un bien immobilier. « A Lille, il suffit de désormais de trois ans pour que l'acquisition d'un logement se révèle plus rentable qu'une location, même chose à Marseille et Montpellier où moins de quatre ans sont nécessaires pour parvenir au même résultat », précise MeilleursAgents.

Les professionnels de l'immobilier s'accordent sur le fait que la hausse des prix et des transactions n'est pas près de se tarir dans les prochains mois. Les prix devraient donc continuer d'augmenter en 2020 dans de nombreuses métropoles

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