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Immobilier : trois moyens de booster votre retraite
Café de la Bourse21/08/2019 à 10:37

Découvrez dans cet article trois options permettant de se constituer une rente régulière grâce à l'immobilier (Crédits photo : Adobe Stock - )

L'immobilier, bien tangible et rassurant qui a connu ces dernières années une hausse des prix très marquée dans les grandes agglomérations et particulièrement en Île-de-France, est l'un des placements privilégiés des Français. C'est donc tout naturellement qu'ils se tournent vers la pierre lorsqu'ils souhaitent accroître leurs revenus à la retraite. L'investissement locatif classique est un des moyens les plus souvent mis en place par les Français soucieux de se procurer des revenus complémentaires une fois à la retraite. Mais l'immobilier offre bien d'autres moyens aux retraités d'arrondir leurs fins de mois. Découvrez dans cet article trois options permettant de se constituer une rente régulière grâce à l'immobilier. 

Acquérir des parts de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent de se constituer un revenu complémentaire sur le long terme. En effet, ces sociétés investies dans de l'immobilier reversent une part des loyers à leurs détenteurs. De plus, chaque année, la valeur de la part peut être réévaluée en fonction de l'évolution du marché immobilier. Plus accessibles qu'un investissement locatif en direct (le ticket d'entrée s'élève à quelques centaines d'euros), elles conviennent aux retraités modestes qui n'ont pas forcément le capital disponible pour réaliser un investissement locatif. Mais elles ne constituent pas uniquement un moyen de se positionner sur le marché de l'immobilier à moindre coût. Elles ont aussi cet avantage sur l'investissement immobilier en direct qu'elles garantissent à l'investisseur une plus grande diversification de son patrimoine immobilier réparti entre plusieurs biens immobilier, situés dans des lieux différents, éventuellement de nature différente (entrepôts, bureaux, centres commerciaux, etc.) et avec des locataires différents. 

Les revenus d'une SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers. Il est donc bien souvent plus avantageux de souscrire des parts de SCPI via les unités de compte d'un contrat d'assurance-vie pour pouvoir profiter de la fiscalité de cette enveloppe, plus attractive. En optant pour la souscription via un contrat d'assurance-vie, les retraités soucieux de booster leur pension pourront récupérer le capital sous forme de sortie partielle régulière. Attention tout de même, toutes les SCPI ne sont pas disponibles via un contrat d'assurance-vie. Certaines ne sont en effet accessibles qu'en direct.

Vendre son bien immobilier en viager

Autre possibilité à explorer si vous détenez un bien immobilier : la vente en viager. En vendant votre bien en viager occupé, vous gardez l'usufruit du bien et pouvez donc continuer à y vivre tout en touchant une somme appelée bouquet au moment de la vente et une rente mensuelle qui peut s'avérer un excellent complément de revenus. 

En optant pour une sortie en rente viagère, vous ne toucherez pas les fonds, alors accumulés sous la forme d'un capital, et confierez la gestion de ces fonds à un assureur qui, en contrepartie, vous versera une rente jusqu'à votre décès.

Tous les ans, le montant de la rente est réévalué en proportion des bénéfices dégagés par l'assureur et du "taux technique" de la rente qui correspond au taux auquel l'assureur pense pouvoir placer le capital aliéné par le bénéficiaire de la rente. Pour bénéficier d'une rente relativement élevée, mieux vaut opter pour un taux technique boosté : moyennant une promesse de revalorisation future amoindrie, l'assureur accepte de verser immédiatement au rentier une partie des gains qu'il dégagera ultérieurement.

Autre avantage du viager, la rente bénéficie d'un régime de fiscalité favorable puisque seule une fraction de la rente est imposable à l'impôt sur le revenu qui dépend de l'âge du vendeur. Ainsi, l'abattement sera de 60 % si le vendeur a 65 ans, de 70 % s'il a 75 ans, etc.

Opter pour le démembrement immobilier

Pour les retraités désireux de gonfler leurs revenus à la retraite mais qui sont rebutés à l'idée de vendre en viager, le démembrement peut constituer une alternative séduisante. La technique consiste à vendre la nue-propriété du bien, tout en conservant l'usufruit pendant une période déterminée (15 ans, 20 ans, 25 ans, etc.). Durant cette période, le vendeur a le droit de louer son bien et d'encaisser les loyers. Une situation qui peut se révéler intéressante pour le vendeur en cas de séjour prolongé mais temporaire à l'hôpital ou en maison de retraite par exemple. 

La durée du démembrement est fixée par une convention écrite dans laquelle est également détaillé les frais de travaux dont la charge revient au nu-propriétaire. Notez tout de même que c'est généralement l'usufruitier qui assume les frais, impôts et charges afférents au bien.

Le démembrement immobilier est également particulièrement intéressant pour les seniors qui souhaitent non pas accroître leurs revenus mais préparer leur succession.

Dans ce cas, la nue-propriété ne fera pas l'objet d'une vente mais d'une donation, ce qui est particulièrement avantageux pour l'héritier qui réglera des droits de donation uniquement sur la valeur de la nue-propriété.

De plus, ces droits de donation sont modulés en fonction de l'âge du donateur. Par exemple, si l'usufruitier est âgé de 60 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété équivaut à 50 % de la pleine propriété.

Si l'usufruitier est âgé de 80 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété équivaut à 70 % de la pleine propriété.

Cerise sur le gâteau : au décès du donateur : le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d'impôt, c'est-à-dire sans aucun droit à payer sur la valeur de l'usufruit ! Il s'agit donc bien d'un moyen particulièrement avantageux de transmettre son patrimoine. 

Louis Yang (Café de la Bourse) 
 

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