Immobilier : investir dans le locatif, est-ce encore rentable ?

information fournie par Moneyvox •19/10/2023 à 09:50

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Hausse des taux d'intérêt et de la taxe foncière, fiscalité incertaine, prix élevés… investir dans l'immobilier locatif vaut-il encore le coup ? Dans ce contexte délicat, la question mérite d'être posée avant de se lancer.

La pierre est un investissement rassurant pour les épargnants à la recherche d'une solution pour se constituer un patrimoine et générer des revenus. Néanmoins, le contexte de l' investissement locatif a beaucoup changé au cours des derniers mois, avec, au premier plan, la hausse franche des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Les professionnels du secteur incitent ainsi les investisseurs à agir avec prudence. Alors, est-ce encore le bon moment pour investir dans du locatif, et quels sont les facteurs de risque dont il faut tenir compte ?

Taux et taxe foncière : des charges qui augmentent, un rendement locatif qui baisse

Dans la très grande majorité des cas, un investissement locatif est concrétisé grâce à l'obtention d'un crédit immobilier. Or, depuis plusieurs mois, les taux d'intérêt grimpent. Au mois d'août, le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers constaté par la Banque de France était ainsi de 3,33 %, toutes durées confondues, contre 1,58 % un an auparavant. Résultat : le coût du crédit est de plus en plus important, grevant d'autant la rentabilité d'un investissement locatif, tout en réduisant la capacité d'endettement des ménages.

Par ailleurs, un second poste de charge ne cesse d'augmenter, année après année : celui de la taxe foncière. Charly Tournayre, conseil en ingénierie fiscale et patrimoniale, explique que "dans quelques années, la taxe foncière pourrait avoisiner l'équivalent du cumul entre la taxe foncière et la taxe d'habitation supprimée". Alors que la "rentabilité classique d'un bien immobilier acquis oscille autour des 2,5 % ou 3 %" […] Les taux de rentabilité nets peuvent donc être relativement faibles".

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DPE et fiscalité : plus de contraintes et d'incertitudes

Non seulement les charges pesant sur les propriétaires bailleurs n'ont de cesse d'augmenter, mais les incertitudes et les contraintes vont également crescendo. Le rôle du Diagnostic de performance énergétique, ou DPE, a notamment été grandement renforcé avec la loi Climat et Résilience. En fonction de leur classification, certains biens ne peuvent pas voir leur loyer être augmenté, voire ne peuvent plus être mis en location. Il est par exemple interdit de louer des logements dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an depuis le 1er janvier 2023.

Autre ombre au tableau : "la fiscalité n'est pas forcément propice à l'immobilier" précise Yves Gambart de Lignières, conseil financier et gestion de patrimoine, qui, de son propre aveu, aurait "du mal à aller sur un investissement locatif aujourd'hui". Bien que le régime fiscal de la location meublée présente certains avantages spécifiques, certains experts se montrent inquiets de son avenir, comme le confirme Charly Tournayre : "Il y a une incertitude sur le traitement fiscal du meublé à l'avenir". Un rapport d'information sur la fiscalité du patrimoine datant du 27 septembre invite ainsi le législateur à harmoniser la fiscalité entre meublé et non-meublé.

Un contexte qui peut permettre de dénicher de bonnes affaires

Face à ce contexte difficile, les épargnants sont plus frileux à l'idée d'investir dans de l'immobilier locatif, notamment à cause des taux de crédit élevés, qui ont induit "un changement de paradigme assez fort ces derniers mois" note Bastien Peyriguere, fondateur de Pépite urbaine, une startup spécialiste de l'investissement locatif clé en main. Cependant, il ne faut pas oublier qu'un taux d'intérêt peut toujours se renégocier à posteriori, si les taux d'intérêt viennent à baisser.

Par ailleurs, selon le réseau Century 21, les prix des appartements ont diminué de 4,1 %, et les prix des maisons ont reculé de 2 %. Si cela reste insuffisant pour compenser la hausse des charges et des contraintes pesant sur les propriétaires bailleurs, cette première bonne nouvelle s'accompagne d'une seconde : les vendeurs ont de plus en plus de difficultés à trouver un acheteur. Ils sont donc plus enclins à consentir des baisses de prix, parfois notables. Lorsque les vendeurs sont pressés, il est même possible de réaliser une très bonne affaire, ce qui peut constituer une véritable opportunité de réussir son investissement locatif.