DPE : comment contourner l'obligation de faire des travaux en toute légalité ?

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En matière de vente ou de location, le DPE a une grande importance. Toutefois, des exceptions permettent de contourner légalement certaines contraintes qu'impose normalement ce document.

Après avoir évolué en 2021, le Diagnostic de performance énergétique, ou DPE, a pris de l'importance en 2022. En effet, depuis août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G. Il s'agit là de la première mesure de contrainte liée au DPE, mais pas de la dernière. Certains biens ne peuvent ainsi plus être mis en location, et les logements les plus énergivores proposés à la vente doivent faire l'objet d'un audit énergétique. Toutefois, des dérogations mises en place dans un décret permettent d'alléger certaines obligations pesant sur les propriétaires de tels biens immobiliers.

Le DPE de 2021 à 2034, tout un programme de mesures contraignantes

Le Diagnostic de performance énergétique, plus connu sous son petit nom "DPE", a gagné en importance au cours des dernières années, et constitue désormais bien souvent un critère d'achat à part entière. En effet, depuis août 2022, les propriétaires-bailleurs n'ont plus le droit d'augmenter les loyers de leurs biens immobiliers classés F ou G sur le DPE. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh par m² et par an sont tout simplement interdits de mise en location.

Les mesures de contrainte vont se poursuivre au cours des années à venir afin d'inciter les propriétaires à rénover leurs biens. Ceci devrait permettre de réduire la consommation énergétique des logements concernés, au profit de leurs occupants et de la transition énergétique. En 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. En 2028, ce sera au tour des biens dont l'étiquette de performance énergétique est F, puis ceux classés E en 2034.

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L'astuce pour louer un bien trop énergivore en toute légalité

Vous avez investi dans de l' immobilier locatif , mais vous craignez de ne plus pouvoir augmenter le loyer, voire proposer une nouvelle location ? En principe, la réalisation de travaux de rénovation énergétique est nécessaire afin d'améliorer la performance thermique d'un logement trop énergivore. Des travaux qui peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d'euros, et fortement grever la rentabilité d'un tel investissement, voire inciter à vendre l'habitation en question.

Néanmoins, dans un décret du 8 avril 2022, certaines exceptions à l'obligation de rénover son logement ont été prévues. Certains bâtiments classés d'architecture spéciale, à l'image de l'Elysée ou du Louvre, sont ainsi exemptés de cette contrainte. C'est aussi, et surtout, le cas des "biens dont les coûts de travaux de rénovation excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien". Autrement dit, dès lors que le coût des travaux dépasse la moitié du prix potentiel de vente, l'obligation de réaliser la rénovation tombe. Pour cela, il faut toutefois que la valeur du bien soit évaluée par un professionnel de l'immobilier.

En savoir plus sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Un audit énergétique obligatoire pour la vente, mais purement indicatif

En parallèle des mesures pesant sur les locations de logements, un autre dispositif existe pour les propriétaires qui souhaitent vendre un appartement ou une maison. Depuis avril 2023, il est impératif de réaliser un audit énergétique de son habitation pour pouvoir la vendre si elle est classée F ou G au DPE. Il sera ensuite obligatoire en 2025 pour les biens classés E, et en 2034 pour ceux classés D.

L'audit énergétique représente un coût supplémentaire pour le propriétaire d'environ 500 euros, mais permet à l'acheteur d'obtenir une idée du coût des travaux à réaliser pour atteindre la note B au DPE. Ce document n'est toutefois que purement indicatif. Ni le vendeur ni l'acheteur ne sont tenus de réaliser les travaux mentionnés. Son objectif est exclusivement de fournir des informations à l'acheteur potentiel, ce qui peut notamment lui permettre de négocier le prix du bien en fonction.