Bail réel solidaire, ce qui change en 2025-iStock-ah_fotobox.jpg
Qu'est-ce qu'un bail réel solidaire ?
L'objectif de ce dispositif d'accession sociale à la propriété, mis en place en 2017, est de proposer des logements neufs, notamment en zones tendues, à des prix inférieurs d'environ 20 à 35 % à ceux du marché immobilier. Le BRS permet également un taux de TVA minoré (5,5 % au lieu de 20 %). Le principe est de dissocier le foncier et le bâti, afin de réduire la charge des ménages accédants. Ainsi, ces derniers achètent le logement, et ils versent à un organisme de foncier solidaire (OFS) un faible loyer pour le terrain (souvent de 1 € à 2 € le m2 par mois, selon la zone géographique). L'accédant est donc propriétaire des murs, mais pas du terrain. Le BRS est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui concerne les ménages dont les revenus de l'année N-2 se situent en dessous d'un certain plafond de ressources. Celui-ci dépend de la zone géographique : entre 32 673 € pour une personne (zones B2 et C) et 117 694 € pour un foyer composé de 6 personnes (zones A et Abis).
Une modification des conditions d'application au 1er janvier 2025
Le dispositif, jugé peu attractif par les instances spécialisées, semble ne pas répondre suffisamment aux objectifs de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain). De fait, seuls 1 000 BRS avaient été mis en place fin 2022 sur le territoire. Suite à un décret paru le 16 juillet dernier, les conditions d'application vont évoluer à partir de 2025, dans le but de relancer la construction de logements neufs et de répondre à la crise actuelle du logement. Le gouvernement envisage de relever les plafonds de ressources pour les aligner sur ceux du PLS accession, réponse qui correspond à une demande formulée depuis plus d'un an par des organismes spécialisés dans le logement social, tels que la Fédération des Coop'HLM ou l'USH (Union sociale pour l'habitat). À partir du 1er janvier prochain, les candidats à l'achat d'un bien immobilier qui opteront pour le dispositif du bail réel solidaire devront respecter de nouvelles obligations pour accéder au dispositif. Leur patrimoine immobilier sera pris en compte dans la procédure d'attribution. Ainsi, ils ne devront pas posséder, en tant que résidence principale, un logement adapté à leurs besoins et à leurs capacités de remboursement. Ils ne pourront pas non plus proposer un logement à la location, si cette opération vise à se procurer des revenus pour acquérir un bien dans le parc privé. Pour l'attester, ils devront signer une déclaration sur l'honneur.
Comment accéder à un BRS ?
Avant de constituer un dossier de bail réel solidaire, il faut d'abord définir précisément son projet d'achat (budget, quartier, nombre de pièces, proximité des services…), puis utiliser le simulateur du ministère du Logement afin de rechercher les biens disponibles en BRS correspondant aux critères définis. Il est également possible de consulter les sites des professionnels qui vendent des logements via ce dispositif, ainsi que les sites d'annonces immobilières classiques. Une liste des organismes de foncier solidaire agréés est disponible en ligne. Un prêt à taux zéro peut financer cet achat, sous réserve de remplir les conditions d'accès. Après la signature d'un BRS, le logement peut être revendu à tout moment, à condition de ne pas le vendre plus cher que son prix d'achat (après actualisation selon un indice défini par l'organisme de foncier solidaire). Il peut aussi être mis en location, sauf interdiction figurant dans le contrat de bail.
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