Anticipations de baisses de taux par la BCE : quelles conséquences sur les transactions immobilières ?

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Les bureaux ont été les plus durement touchés par les changements structurels auxquels le secteur est confronté : incertitude quant à l'ampleur du télétravail et augmentation des investissements (capex) pour répondre aux normes de développement durable. (Crédits photo : Unsplash - kate.sade )

Par Alexandra Krystalogianni, Director Insight and Investment Strategy EMEA chez Avison Young

Le taux d'inflation dans la zone euro a atteint 2,6% en mai contre 2,4% en avril. L'inflation sous-jacente (core), qui exclut certains produits réputés volatils comme l'alimentation et l'énergie, a également augmenté à 2,9 % en mai, contre 2,7% auparavant. Malgré les chiffres d'inflation plus élevés que prévu pour le mois de mai, l'annonce d'une réduction de 25 points de base du taux directeur lors de la réunion du 6 juin est fortement prévisible, dans la mesure où la BCE réfléchira davantage aux perspectives à long terme de l'inflation, plutôt qu'à sa hausse du mois dernier. Même si l'on ne peut pas totalement exclure que la BCE décide d'être très prudente et de maintenir ses taux inchangés en juin, une hausse n'est pas attendue par les marchés ni justifiée par la trajectoire de l'inflation.

Une reprise progressive et variable du marché de l'investissement immobilier dans plusieurs secteurs

Une baisse des taux pourrait être de nature à contribuer à l'assouplissement des conditions de financement, à améliorer la rentabilité des transactions immobilières et à rendre l'investissement immobilier plus attractif. En outre, la confiance des investisseurs devrait s'améliorer à la suite d'une amorce de baisse des taux.

L'impact sur chaque secteur immobilier dépendra néanmoins de ses fondamentaux, de la demande des utilisateurs et de l'attractivité du secteur à la suite de la récente correction des prix.

• L'immobilier résidentiel bénéficiera certainement de la baisse des taux hypothécaires et la demande pour le secteur devrait demeurer robuste.
• L'immobilier logistique/industriel présente une dynamique de demande favorable et un faible taux de vacance locative.
• Le commerce (retail) est considérablement sous-évalué en termes historiques, tandis que la hausse des revenus réels (à mesure que l'inflation diminue) viendra soutenir la consommation.
• Enfin, les bureaux ont été les plus durement touchés par les changements structurels auxquels le secteur est confronté – incertitude quant à l'ampleur du télétravail et augmentation des investissements (capex) pour répondre aux normes de développement durable.

Nous nous attendons à une augmentation de l'écart de la demande et des prix entre les immeubles de bureaux «core» et les immeubles de bureaux secondaires.

Tous secteurs confondus, l'activité transactionnelle devrait être un peu plus forte au second semestre de cette année, bien qu'encore faible par rapport aux moyennes de long terme, avant de commencer à revenir à des niveaux plus normaux en 2025.

Une annonce de la BCE avant la Fed : quelles conséquences sur les marchés ?

Une réduction des taux par la BCE en juin ne devrait pas avoir un impact important car elle a déjà été anticipée par les marchés. À plus long terme, si la BCE procède à plusieurs baisses de taux pendant le reste de l'année et que la FED maintient ses taux inchangés, nous devrions nous attendre à un dollar plus fort/un euro plus faible avec le risque d'une accélération de l'inflation dans la zone euro.

Nous anticipons toutefois que la BCE procède prudemment à des réductions graduelles des taux et ne s'écarte pas beaucoup des décisions de la FED. A ce jour nous prévoyons environ trois réductions pour la BCE et une pour la FED, mais ces décisions dépendront dans une large mesure des données, ce qui rendra la vitesse et l'ampleur du cycle d'assouplissement dépendantes de l'évolution de la croissance et de l'inflation. Une différence cruciale réside peut-être dans la politisation de l'inflation.

En Europe, l'inflation est considérée comme un sujet relevant des banques centrales alors qu'aux États-Unis, la question est bien plus politique, surtout à l'approche des élections présidentielles de novembre.