Achat immobilier : quel recours lorsque la surface ne correspond pas à celle mentionnée dans l'annonce ?

information fournie par Mingzi •28/09/2022 à 08:26

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Monsieur K vend une maison d'habitation à Monsieur O. Se plaignant que la surface habitable du bien ne correspondait pas à celle mentionnée dans l'annonce, Monsieur O assigne Monsieur K pour obtenir une indemnisation.

Le litige

En 2008, Monsieur K vend une maison d'habitation à Monsieur O. Se plaignant que la surface habitable du bien ne correspondait pas à celle mentionnée dans l'annonce et que la cuvette des toilettes de la dépendance n'était pas raccordée au réseau d'assainissement communal, Monsieur O assigne Monsieur K pour obtenir une indemnisation.

En effet, l'annonce immobilière de mise en vente du bien indiquait une superficie de 155 m² alors que la superficie habitable réelle du bien, mesurée par un expert judiciaire, n'est que de 139 m². Par ailleurs, Monsieur O soutient que le vendeur avait été informé préalablement à la vente de la superficie habitable réelle du bien et qu'il ne pouvait ignorer l'écart substantiel de superficie entre l'annonce immobilière et la réalité.

Monsieur O assigne donc Monsieur K sur fondement du dol, c'est-à-dire d'une tromperie commise en vue de décider une personne à conclure un acte juridique ou à l'amener à contracter à des conditions plus désavantageuses.

Le verdict de la cour d'appel

Tout d'abord, la cour rappelle que le dol « suppose des dissimulations ou des agissements réalisés intentionnellement, c'est-à-dire dans le dessein d'induire en erreur son cocontractant ».

La cour d'appel constate que l'annonce immobilière mentionnait une superficie de 155 m², sans préciser s'il s'agissait d'une surface habitable. Elle relève que la surface habitable était de 139 m² et considère que la mention de 155 m², figurant dans l'annonce, ne démontre pas la volonté des vendeurs de tromper les acquéreurs. Elle considère également que les acheteurs avaient visité à sept reprises le bien et qu'ils avaient été en mesure de faire les vérifications qu'ils estimaient nécessaires, notamment en termes de superficie.

La cour en déduit que la preuve du dol n'est pas faite et que la demande de Monsieur O formée au titre de la surface doit être rejetée.

Monsieur O fait valoir par ailleurs que le dol du vendeur est caractérisé par l'inexactitude de sa déclaration à l'acte de vente selon laquelle « l'immeuble vendu était raccordé à l'assainissement communal ». En effet, le WC de la dépendance n'était pas raccordé au réseau d'assainissement communal et se déversait en écoulement direct dans le jardin et en partie non enterrée, au mépris de la réglementation.

Considérant que cette non-conformité du seul WC de la dépendance, appelé à un usage modéré, pouvait être réparée pour un coût relativement modéré (estimé à 4 650,52 euros) au regard du prix d'acquisition global du bien, la cour d'appel estime que l'acquéreur ne démontre pas le caractère déterminant du fait ainsi dissimulé par les vendeurs sur sa décision de contracter, d'autant plus que Monsieur O avait obtenu une baisse substantielle sur le prix de vente affiché par les vendeurs.

Par ces motifs, la Cour d'appel considère que la preuve du dol n'est pas faite et déboute Monsieur O de sa demande d'indemnisation.

Source : Cour de cassation - Pourvoi n° 21-19.292 - 7 septembre 2022