Les vices cachés d'un bien immobilier sont fréquents entre une fissure dans la chape, une fuite de robinetterie, un défaut d'étanchéité de la toiture, une malfaçon... Ces anomalies peuvent coûter cher au futur propriétaire qui ne se focalise pourtant pas sur leurs détections lors de la visite d'un bien ancien ou en voie d'être achevé. Comment déceler les vices cachés ?
Achat immobilier : comment déceler les vices cachés ? / iStock.com - wabeno
Le recours à un architecte pour détecter d'éventuels vice cachés
Les vices non apparents, appelés "vices cachés", sont encadrés par la loi. Ils donnent lieu à réparation ou à annulation de la vente. Un robinet qui fuit peut engendrer d'importants dégâts des eaux, une infiltration dans un mur porteur peut mettre à mal toute la solidité d'une pièce ou du bien. Pourtant, lorsque des acheteurs potentiels visitent un bien, ils se focalisent essentiellement sur l'espace, la clarté, les volumes, le nombre de pièces, l'exposition, etc. Et sans le regard averti et aguerri d'un professionnel du secteur de la construction et de l'immobilier, difficile voire même impossible dans certains cas de déceler les vices cachés et les malfaçons.
C'est pourquoi il est plus que recommandé de faire intervenir un architecte lors d'une des pré-visites d'achat. Moyennant quelques centaines d'euros, aux alentours de trois cents à trois cents cinquante euros, l'architecte posera son œil d'expert sur la structure du bien, jugera son état global et pourra détecter d'éventuels vices cachés. Murs, plafonds, sols, toiture, charpente, isolation, fenêtres, robinetterie, salle de bain, plomberie, électricité, gaz... L'architecte passera en revue l'intégralité de ce qui compose un bien immobilier. Il sera à même d'avertir l'acheteur potentiel sur les éventuels vices cachés qu'il aura repérés.
Analyser les diagnostics techniques
Amiante, plomb, gaz, diagnostique d'efficacité énergétique, thermites, surface au sol, électricité... la loi oblige dorénavant tout vendeur d'un bien immobilier à faire réaliser un dossier complet de diagnostics techniques. L'objectif est d'informer le futur propriétaire des lieux sur l'état général du bien ainsi que sur les éventuels risques qu'il encourt. Si le diagnostic plomb et le diagnostic amiante révèlent la présence de ces deux substances nocives dans le bien mis en vente, la loi oblige le vendeur à assumer les travaux de remise en état.
Mais sur ce point encore, à moins d'être un expert en la matière, mieux vaut s'entourer d'un spécialiste. Suite à la visite du bien en présence de l'architecte, lui demander d'analyser la totalité des diagnostics techniques est une bonne option. Habitué à traiter ces documents, il saura pointer du doigt les éventuels problèmes et vices cachés.
Faire appel à un architecte pour effectuer une visite sur place et détecter les malfaçons mais aussi pour analyser les nombreux diagnostics techniques représente un coût. Mais il s'agit plutôt d'une assurance sur l'avenir car les malfaçons, les vices cachés sur un bien immobilier peuvent avoir de très lourdes conséquences financières mais aussi en termes de sécurité des personnes. D'autant que se lancer dans une procédure en justice contre le vendeur du bien coûte au bas mot non moins de 3 000€ pour une durée d'au moins deux années.
Pour réaliser un achat immobilier en toute sécurité, déceler les vices cachés nécessite donc de s'adjoindre les services d'un spécialiste tel un architecte.
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