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6 conseils pour réduire la fiscalité de vos SCPI
information fournie par Primaliance29/05/2018 à 09:45

Parmi les possibilités pour adoucir la fiscalité de vos SCPI, vous pouvez les loger dans un contrat d'assurance-vie. (crédit : Pexel)

Parmi les possibilités pour adoucir la fiscalité de vos SCPI, vous pouvez les loger dans un contrat d'assurance-vie. (crédit : Pexel)

Vous vous demandez comment optimiser la fiscalité de vos SCPI ? Voici nos conseils pour alléger la note en toute légalité.

1 - Achetez vos SCPI à Crédit

Financer l’achat de parts de SCPI à crédit permet déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunts et les frais liés au crédit (frais de dossier, assurances…). Aucune limitation n’est prévue quant au montant ou à la durée de la déduction.

En optant pour un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable, vous ne remboursez que les intérêts du crédit pendant la durée du prêt. Ce qui est particulièrement intéressant si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition élevée.

2 - Logez vos SCPI dans un contrat d’assurance-vie ou un contrat PERP et profitez de l’enveloppe fiscale avantageuse

En détenant vos parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PERP, vous disposerez des avantages de la pierre-papier tout en profitant d’une coquille fiscale extrêmement confortable.

Dans le cadre de l’assurance-vie , les gains réalisés grâce à vos SCPI (revenus et plus-value) ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat. En cas de retrait, total ou partiel, ces gains seront taxables. La fiscalité applicable varie selon plusieurs paramètres, notamment la date d’anniversaire du contrat. En cas de retrait, par exemple, sur un contrat d’assurance-vie détenu depuis plus de 8 ans (durée de détention également conseillée pour un investissement SCPI), les produits réalisés seront très faiblement taxés, à hauteur de 7,5 % (hors prélèvements sociaux de 17,2 %), après application d’un abattement annuel sur ces produits de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune. Depuis le 27 septembre 2017, le taux de d’imposition monte à 12,8% pour les revenus générés par la part des versements supérieurs ou égaux à 150 000 € (ou 300 000 € en cas de co-souscription). Dans le cadre d’un PERP, il est possible de déduire vos versements de vos revenus imposables (selon limites légales). Et de bénéficier à votre retraite d’une rente viagère complémentaire. Notons qu’actuellement une réforme de ces contrats est à l’étude dans le cadre de la loi dite « PACTE » qui devrait toucher l’ensemble des produits d’épargne retraite en France.

A noter : En cas de décès du souscripteur, les parts de SCPI logées dans une assurance-vie bénéficient par ailleurs d’un cadre fiscal extrêmement attractif pour les bénéficiaires du contrat.

3 – Diversifier votre portefeuille avec les SCPI Européennes

Les actifs des SCPI européennes sont situés dans les pays de la zone Euro. Les règles définies par les conventions fiscales internationales permettent dans la majorité des cas d’éviter une double imposition. En effet, les revenus encaissés par ces SCPI sont imposés localement (prélèvement à la source), selon les termes prévus par ladite convention entre la France et le pays concerné. Le revenu perçu est ainsi bien souvent neutre fiscalement.

Autre avantage des SCPI européennes, ces règles s’appliquent également aux prélèvements sociaux.

4 - Investir dans une ou plusieurs SCPI Fiscales

Avec ces SCPI fiscales, vous bénéficiez des avantages fiscaux de la loi Pinel, la loi Malraux ou encore du dispositif du déficit foncier. Et vous pouvez ajuster au mieux le montant de l’économie d’impôts réalisée.

Avec les SCPI Pinel , la réduction d’impôt représentera 18 % ou 21 % du montant de la souscription, selon que la SCPI s’engage à louer les biens dont elle est propriétaire pendant 9 ans ou 12 ans. L’investisseur devra donc porter une attention toute particulière au choix de la SCPI au départ. Notons ici que les SCPI dites « Pinel » entrent dans le plafonnement global des niches fiscales. Les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier permettent d’imputer le montant des travaux de rénovation. Pour les SCPI Malraux, la réduction d’impôt représente 22% ou 30% du coût des travaux engagés par ces SCPI (dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal) selon la situation des biens (en protection ou valorisation du patrimoine architectural, ou encore en secteur sauvegardé). Pour les SCPI de déficit foncier, le prix des réparations est déductible des autres revenus fonciers sans aucun plafonnement et, du revenu global à hauteur de 10.700 euros.

5 - Souscrire en démembrement temporaire de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer pendant une durée déterminée, 5 ou 10 ans, une part de SCPI en deux. D’un côté, l’usufruit qui permet de percevoir les revenus des parts de SCPI pendant toute la période du démembrement. De l’autre, la nue-propriété qui donne le droit de propriété et celle de percevoir des revenus à la fin de la convention de démembrement.

Vous n’avez pas besoin de revenus dès maintenant ? Achetez des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote pouvant atteindre jusqu’à 35 % de la valeur de la part pour une durée de démembrement de 10 ans. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote sera importante. Pas de revenus supplémentaires donc pas de fiscalité supplémentaire. Et, au terme du démembrement, vous récupérez l’intégralité de la propriété, sans fiscalité ni prélèvements sociaux.

Vous avez besoin de compléments de revenus ponctuellement ? Visez l’usufruit des parts de SCPI. Vous paierez 20% à 35% du prix des parts et percevrez des revenus pendant toute la durée du démembrement. Dans cette option, le montant investi au départ n’est pas récupéré par l’investisseur.

Pour les personnes assujetties à l’IFI, seul l’usufruitier déclare la valeur des parts en pleine propriété. Le nu-propriétaire est quant à lui exempt de déclaration quand le démembrement est formalisé par une convention temporaire.

6 – Placement FILM

En investissant dans un fond d’Investissement en Location Meublée, vous cumulez les avantages de la pierre-papier et de la location meublée non professionnelle (LMNP). Le résultat ? Une imposition minorée, et la possibilité d’opérer la déduction des amortissements sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) versés par le fonds.

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