Évaluer la valeur de ses biens immobiliers n'est pas toujours facile. (© DR)
La valorisation d'un bien immobilier entrant dans l'assiette de l'IFI se fait en deux temps : estimer sa valeur de base grâce aux dernières transactions comparables, avec l'aide d'un notaire, d'un expert immobilier etc. puis retrancher d'éventuelles décotes (si le bien est loué par exemple).
L’article 965 du Code général des impôts commence de la manière suivante : «L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :
- De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
- Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées ci-dessus, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.»
Par valeur, il convient d’entendre valeur de marché ou valeur nale, c’est-à-dire le prix que le propriétaire pourrait obtenir en mettant le bien aux enchères. Comme il n’est évidemment pas question de de se livrer à un exercice grandeur nature, il est nécessaire de procéder à des estimations.
De la valeur de base à la valeur IFILa valeur de base est celle qu’atteindrait sur le marché le bien immobilier libre, c’est-à-dire de toute occupation. De cette valeur de base, il convient de retrancher les éventuelles moins-values qui sont la conséquence de la situation dans laquelle se trouve le bien.
Par exemple, s’il est occupé par un locataire. Pour aboutir à la valeur IFI, il
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