Le marché immobilier en berne-iStock-Max Zolotukhin
Comment en est-on arrivés là ?
Des transactions qui ont reculé d’un peu plus de 20% depuis 2020, des prix qui ne cessent de diminuer (moins 1,8 % au 3e trimestre 2024), des octrois de crédits au plus bas depuis 2015, un taux de délivrance de permis de construire en chute de 23,7% en 2023... Le marché immobilier traverse indubitablement une crise historique et multifactorielle. Si la hausse des coûts de la construction a été un élément déclencheur majeur - dès 2022, la Fédération des constructeurs de maisons individuelles alertait sur « Les énormes hausses du prix des matériaux de construction et de la sous-traitance » générées par la guerre en Ukraine et de la flambée des tarifs de l'énergie » - beaucoup d’autres sont venus s’ajouter, de façon concomitante. Citons notamment la remontée des taux d’intérêt - qui ont bondi de 1 % à 4 % en deux ans - la baisse du pouvoir d’achat, la chute des octrois de permis de construire, un durcissement de l’accès au crédit, ou encore des règles énergétiques de plus en plus drastiques.
A quoi s’attendre dans les mois qui viennent ?
En juin 2023, le gouvernement français lançait son « plan logement », comprenant notamment un assouplissement des conditions d'accès au crédit, un prolongement du prêt à taux zéro, une révision des zonages, et des moyens renforcés pour la rénovation énergétique. Par ailleurs, en novembre 2023, on assistait, enfin, à un début de stabilisation des taux de crédit. Alors que la BCE (Banque centrale européenne) décidait de ne pas augmenter ses taux directeurs en janvier 2024, la hausse des crédits immobiliers s’interrompait, et plusieurs banques baissaient même leurs barèmes de 0,20 % en moyenne. Certains très bons dossiers parviennent dorénavant à bénéficier de taux inférieurs à 4 %. Dans le même temps, l’inflation ralentissait de manière notable. Tous ces bons signaux seraient-ils de nature à impacter positivement le marché immobilier ? Malheureusement, pas forcément ! La grande majorité des spécialistes du secteur s’entendent en effet pour affirmer que si certains facteurs conjoncturels s’améliorent, d’autres, plus structurels, restent beaucoup plus difficiles à résoudre. La pénurie de foncier reste, par exemple, une problématique difficile à résoudre. Par ailleurs, le rythme de croissance de la population, qui s'accroît plus rapidement que celui de la construction, creuse un fossé entre l'offre et la demande... Un « gap » que le coût de production des logements, grevé par les normes environnementales et la hausse des prix des matériaux ne fait qu’aggraver.
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